Все о налогах в сделках с недвижимостью в 2021 году – простая схема расчета и уменьшения НДФЛ

Налоги и бизнес

В России полученные доходы облагаются налогами. При продаже квартиры продавец заплатить НДФЛ по стандартной ставке 13%. Но есть исключения.

Рассказываем, в каких ситуациях собственнику квартиры предстоит заплатить НДФЛ, а в каких – он освобождается от налога при продаже недвижимости.  Статья содержит простой пошаговый алгоритм для самостоятельного расчета НДФЛ при продаже квартиры в 2021 году и практические расчеты для уменьшения налогооблагаемой базы.

Особое внимание уделяется изменениям налогообложения сделок с недвижимостью в 2021 году и новым возможностям для уменьшения налога при продаже квартиры.

Содержание

Действующие правила по уплате НДФЛ в сделках с недвижимостью: обзор законодательных изменений 2021 года

Основным документом, регулирующим налогообложение сделок с недвижимостью, является Налоговый кодекс.  В ст.217 НК указан перечень доходов, освобождаемых от налогообложения, а в ст. 220 НК – правила и условия предоставления налоговых вычетов.

Законодательство в области налогообложения недвижимости неоднократно менялось. Наиболее важными с точки зрения масштаба произведенных изменений стали 2016,2019,2020,2021 годы.

Таблица. Важнейшие изменения в области налогообложения сделок с недвижимостью в 2016-2021 годах

Как было Что изменилось
2016 год
До января 2016 года:

·         освобождался от налогообложения доход от продажи недвижимости, находившейся в собственности более трех лет;

·         НДФЛ рассчитывался по цене из договора купли-продажи.

После января 2016 года:

·         введено понятие «минимальные предельные сроки владения недвижимостью», на основании которого определяется право на освобождение сделки от налогов;

·         в качестве полученного дохода может учитываться как рыночная стоимость из договора купли-продажи, так и кадастровая стоимость (с учетом коэффициента 0,7).

2019 год
До  января 2019 года:

1.       В отношении нерезидентов не действовало правило о минимальном сроке владения: они должны были заплатить НДФЛ независимо от продолжительности владения квартирой.

 

2.       Если физлицо занималось  в помещении бизнесом, то неважно сколько лет помещение было в собственности. Даже если сроки владения помещением превышали 10 лет, нужно было заплатить налог.

 

После января 2019 года:

1.       Нерезидентов частично уравняли в правах с резидентами.  Они могут не платить НДФЛ  после достижения  максимального срока владения квартирой – 3 или 5 лет . Правила распространяются на доходы, полученные после 2019 года.  Несмотря на эти изменения ставка для нерезидентов осталась повышенной (30%). Вычет и уменьшение на сумму расходов не применяется.

2.       С 2019 года предприниматели и самозанятые могут не платить налог при продаже имущества при условии владения квартирой более 3 (5) лет.   Новые правила  распространяются только на случаи продажи жилых помещений после 2019 года. Для нежилых – минимальные сроки по-прежнему не действуют.

2020 год
До января 2020 года:

·         налогообложение сделок по продаже единственного жилья происходило по общим правилам: для освобождения от налогов квартира должна была находиться в собственности не менее 3 (5) лет в зависимости от основания приобретения права собственности

После января 2020 года:

·         продажа единственной квартиры освобождается от налогообложения, его оно находилось в собственности три и более лет независимо от основания приобретения права собственности.  Изменения распространяют свое действие на резидентов и нерезидентов.

 

2021 год
До января 2021 года:

·         отсчет срока владения квартирой, купленной по ДДУ или переуступке права требования начинался с момента регистрации права собственности.

После января 2021 года:

·         минимальные сроки владения жильем, после которого можно получит освобождение по НДФЛ, будут отсчитываться с момента полной оплаты по ДДУ, а не получения права собственности  (это позволит быстрее продать квартиру, не уплачивая НДФЛ)

 

Говоря о важнейших налоговых изменениях 2021 года нельзя не затронуть такой важный аспект как введение прогрессивной шкалы налогообложения.  С 2021 года доходы, превышающие 5 млн.р.  за год, облагаются по повышенной налоговой ставке НДФЛ 15% вместо стандартной – 13%.

Это изменение могло затронуть многих собственников недвижимости: под повышенную ставку в 15% попали бы сделки по продаже домов или квартир.

Но Минфин решил не распространять повышенную ставку НДФЛ на нерегулярные доходы россиян. В частности, полученные от продажи квартир или автомобилей.  Сделки с недвижимостью в 2021 году по-прежнему будут облагаться по ставке 13% НДФЛ даже при стоимости квартиры выше 5 млн.р.

Какие сделки с недвижимостью освобождены от налогов

НДФЛ в сделках с недвижимостью не начисляется при получении доходов от:

  1. Продажи квартир, долей, комнат и домов, которые были в собственности налогоплательщиков, более предельного минимального срока владения.
  2. Наследования недвижимости.
  3. Дарения квартиры, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи.
  4. Продажи квартиры, которая была куплена дороже (при условии, что цена договора купли-продажи более чем 0,7*кадастровая стоимость).
  5. Продажи квартиры по той же цене, за которую она была куплена (при условии, что цена договора купли-продажи более чем 0,7*кадастровая стоимость).

Налог на дарение

Налоговые обязательства  в сделках  дарения возникают только для получателей дара. Налог платится на полученную в дар квартиру, машину, акции или доли в компании и пр.

Если вы подарили квартиру, то у вас ни при каких обстоятельствах не возникает налоговых обязательств. Вы не должны подавать декларацию и платить налог,  так как по результатам дарения не получили доходов.

На основании п.1 ст.210 НК налог на дарение перечисляется в размере 13% НДФЛ от стоимости подарка (в рассматриваемом случае – кадастровой стоимости недвижимости).  Получатель дара обязан задекларировать налог и подать в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ.

Налог на дарение не платится при получении квартиры в дар от близкого родственника или члена семьи. К близким родственникам причисляют (на основании абз.2 п.18.1 ст.217 НК):

  • супругов;
  • родителей и усыновителей;
  • детей;
  • дедушек и бабушек;
  • внуков;
  • братьев и сестер (родных или сводных).

Когда необходимо заплатить налог на дарение:

  1. При получении в дар недвижимости или машины от родственника, который не входит в указанный выше перечень: от дяди, тети, племянника, двоюродной сестры и пр.

Крючков В.Г. получил в дар от своей тети квартиру в дар. Так как тетя (согласно абз.2 п.18.1 ст.217 НК) не является близким родственником, Крючков обязан подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 13% от стоимости подаренной квартиры.

  1. При получении в дар квартиры от лица, с которым отсутствуют родственные связи: от незнакомого человека, друга, гражданского мужа и пр.

Налог на наследство

При получении наследства в любой форме (в виде денег или имущества) налог платить не нужно (на основании п.18 ст.217 НК).

Пуговкин В.В, унаследовал квартиру от матери. На основании п.18 ст.217 НК он освобожден от уплаты налога, так как квартира получена в порядке наследования. Платить налог и подавать декларацию 3-НДФЛ Пуговкину не нужно. Но если он решит продать квартиру, то у него может возникнуть обязанность заплатить налог на доходы.

Сроки владения квартирой для продажи без налога в 2021 году

В России можно продать недвижимость без уплаты налогов только после того, как истекут определенные сроки владения.  Это может быть 3 или 5 лет.

Минимальные сроки владения для освобождения от налогов зависят от оснований приобретения прав на квартиру.

Таблица Минимальные сроки владения квартирой для освобождения от НДФЛ в 2021 году

В результате какого договора были получены права собственности на квартиру Через сколько можно не платит НДФЛ при продаже
Договор дарения (от близкого родственника по СК)  

 

Через 3 года

Приватизация
Наследование
Пожизненное содержание с иждивением
Договор купли продажи  

Через 5 лет

Договор долевого участия
Договор уступки права требования

 

Если сроки владения недвижимостью превышают указанный срок, налоговых обязательств не возникает.

Когда продается единственное жилье собственника, действует особый порядок.

С 2020 года применяется правило, согласно которому от налогообложения освобождается продажа единственного жилья со сроками владения 3 года и более.  Даже если единственная квартира куплена по договору купли-продажи, будут действовать укороченные трехлетние сроки.

Сроки владения квартирой для освобождения о налога при продаже
Минимальные сроки владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ при продаже квартиры в 2021 году

Под термином «единственное жилье» может подразумеваться:

  • квартира;
  • комната;
  • дом/часть дома;
  • доля в недвижимости.

Главное условие – жилье должно быть единственным в собственности на дату подписания сделки.  Но из этого требования есть исключение: не учитывается как второе жилое помещение, купленное в течение 90 дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Если единственным жильем является дом, то сокращенные сроки владения распространяются на землю и иные постройки на ней.

Для подтверждения того, что недвижимость является единственной в собственности, можно получить выписку из ЕГРН об объектах в собственности гражданина.

Как определить сроки владения

Сроки владения недвижимостью отсчитываются с момента регистрации права собственности в ЕГРН.

Договор купли-продажи квартиры подписан в конце 2020 года, переход права собственности зарегистрирован в Росреестре в 2021 году. Сроки владения квартирой покупателем будут исчисляться  с 2021 года.

В большинстве случаев сроки начинаются с момента оформления квартиру в собственность, но есть исключения из общего правила:

  1. При наследовании квартиры срок собственности отсчитывается с даты открытия наследства (смерти наследодателя), а не с получения свидетельства о праве на наследство и появления отметки в Росреестре. Это подтверждает п.1 ст.209 ГК, Письмо Минфина от 30 июля 2020 г. N 03-04-05/66879.
  2. Право собственности на квартиру в ЖСК – с момента полной выплаты паев (эта дата указана в справке о выплате пая).
  3. При наличии решения суда — сроки собственности исчисляют с даты вступления решения суда в законную силу (по истечении месяца после принятия решения)

Также с 2021 года сроки владения по договорам долевого участия и переуступки права требования по ДДУ отсчитываются с момента полной оплаты стоимости квартиры (соответствующие поправки внесены в п.2 ст. 217.1 НК). Новый порядок расчета сроков более выгоден для владельцев квартир и позволяет им быстрее продать недвижимость без дополнительной налоговой нагрузки.

Как рассчитать НДФЛ при продаже квартиры: пошаговый алгоритм
Пошаговый алгоритм расчета налога в сделках купли-продажи недвижимости

Если несколько долей в одной квартире приобрели или  купили в разное время, но объединены в один объект недвижимости, то сроки собственности исчисляются с даты покупки первой доли в недвижимости.

Этот вывод напрямую не следует из Налогового кодекса, но подтверждается многочисленными письмами Минфина и ФНС (например, Письма Минфина России от 24 июля 2013 г. N 03-04-05/29162от 13 января 2015 г. N 03-04-05/69528).

Квартира была приватизирована на сына и мать в 2014 году, в 2020 году мать умерла и сын стал ее наследником. С какого периода будет отсчитываться срок владения – с даты приватизации или даты вступления в наследство?

Здесь вступает в силу принцип наиболее раннего права на долю в квартире. Так как в рассматриваемом примере это приватизация, то сроки владения исчисляются с 2014 года. Если сын решит продать квартиру в 2021 году, то такая сделка не подлежит налогообложению.

В ситуации, когда дом построен самостоятельно срок владения исчисляется с даты регистрации права на это объект (ст.131 ГК, 219 ГК, п.1 ст.14 122-ФЗ).

Пушков М.С. купил земельный участок в 2017 году, достроил на нем дом – в 2020 году. Постройку он зарегистрировал в 2021 году. С 2021 года и начинается отсчет сроков владения.

НДФЛ при продаже недвижимости

При получении доходов от продажи недвижимости налогоплательщик должен заплатить НДФЛ. Налог платит продавец квартиры.

Для расчета НДФЛ при продаже недвижимости нужно знать следующие составляющие:

  • налоговая ставка;
  • налоговая база – то, к чему применяется ставка;
  • налоговые вычеты;
  • налоговый период.

Налог при продаже недвижимости рассчитывается по простой формуле:

(Доход от продажи недвижимости — Налоговые вычеты)*ставка НДФЛ.

Налоговая ставка

При продаже недвижимости применяется ставка налога на доходы физических лиц 13%. Указанная ставка НДФЛ является фиксированной и не меняется в зависимости от цены недвижимости свыше 5 млн.р.

НДФЛ при продаже квартиры в 2021 году
Какие налоговые ставки действуют в сделках с недвижимостью в 2021 году

Но некоторые налогоплательщики уплачивают налоги при продаже квартиры по другим правилам:

  1. Нерезиденты. Для них установлена повышенная ставка — 30% от стоимости квартиры.
  2. Предприниматели. Налоговая ставка для ИП зависит от применяемого налогового режима — 6, 15 УСН или 13% ОСНО.

Различия «резидент – не резидент». Как случайно не попасть под НДФЛ по ставке 30%?

При расчете налога стоит учитывать, что понятие резидентство не тождественно понятию гражданства. Гражданство у нерезидента может быть любое: в том числе, российское или вовсе отсутствовать.

Налоговыми резидентами признают лиц, которые фактически находились на территории страны не менее 183 дней в течение года. Для определения налогового статуса лица необходимо рассчитать период нахождения его на территории страны в течение календарного года (года перехода права собственности по сделке).

Статус налогоплательщика продавец квартиры указывает в декларации 3-НДФЛ самостоятельно. Дополнительного подтверждения этой информации обычно не требуется.

Но если у Налоговой инспекции возникают сомнения в статусе резидента, то его нужно подтвердить документально. Для этого можно использовать билеты, выписку из домовой книги, табель рабочего времени и пр.

Чтобы у продавца не возникло обязательств по уплате налога со ставкой 30% оптимально, если нерезидент пробудет на территории страны еще какой-то период, чтобы по итогам года суммарно вышло 183 дня. Либо использовать другие варианты для снижения налоговой нагрузки:

  • подарить квартиру родственнику-резиденту;
  • дождаться минимальных сроков владения для освобождения от налогообложения.

Квартиру продает предприниматель: как платить налог

Еще один часто задаваемый вопрос: «Если квартиру продает физлицо, которое одновременно является ИП, как в этом случае ему платить налог с продажи: как предприниматель или как физическое лицо?».  Все зависит от того, в каких целях использовал данную недвижимость.

Если квартира использовалась в предпринимательских целях, то налог платится как ИП с учетом применяемого налогового режима. На предназначение квартиры для ведения бизнеса может указывать то, что предприниматель ранее декларировал доходы, полученные от сдачи квартиры в аренду, или у него прописаны соответствующие коды ОКВЭД.

У продажи недвижимости в качестве ИП есть свои плюсы и минусы – налоговая ставка ИП ниже (6% вместо 13%), но они не могут получить положенные имущественные вычеты. Поэтому заранее стоит рассчитать налоговую нагрузку при продаже квартиры в качестве ИП или физлица.

Налоговый период

Налоговый период для расчета НДФЛ – календарный год (с 1 января по 31 декабря 2021 года). По сделкам с недвижимостью за 2021 год заплатить налог нужно в 2022 году. Заплатить НДФЛ на основании декларации необходимо не позднее 15 июля года (п.4 ст. 228 НК РФ).

Налоговая база

Сейчас налогооблагаемая база при продаже недвижимости определяется от большей суммы. Это может быть:

  1. Цена из договора купли-продажи.
  2. Кадастровая стоимость* коэффициент 0,7.
Как определить налоговую базу при продаже квартиры
Что считается налоговой базой в сделках купли-продажи квартиры

Если выше оказалась кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента, то именно она используется для расчета налога.

Кадастровая стоимость может пересматриваться субъектами РФ раз в 2-3 года. Для налогообложения по сделкам с недвижимостью используется ее значение по состоянию на 1 января года регистрации перехода права.

Арсеньева продала квартиру за 5 млн.р. Ее кадастровая стоимость составляла на 1 января 8 млн.р.  Так как кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента оказалась выше цены из договора купли-продажи (8000000*0,7)=5,6 млн.р., для расчета налога применяется кадастровая оценка. НДФЛ к уплате составит(5600000*13%)= 728 тыс.р.

Обратите внимание, что региональные власти вправе пересматривать минимальные сроки владения квартирой и действующий понижающий коэффициент (0,7) для кадастровой стоимости и опускать его вплоть до нулевой отметки. Изменения могут вводиться как для отдельных налогоплательщиков, так и объектов недвижимости. К счастью, пока ни один субъект РФ не воспользовался этим правом.

Налоговый вычет

Налоговые вычеты – это льготы, которые позволяют уменьшить сумму налога к уплате.  При применении вычета налоговая база (стоимость недвижимости) уменьшается на определенную сумму.

Как получить налоговый вычет в 2021 году
Как уменьшить налог при продаже квартиры

Для нерезидентов и предпринимателей вычеты не действуют. Но с 2019 года они освобождаются от налога при условии нахождения недвижимости в собственности нерезидента более 3 или 5 лет.

Различают две группы имущественных вычетов:

  1. Вычеты продавца. Они применяются при продаже квартиры, доли в ней, при уступке права требования по договору долевого участия.
  2. Вычеты покупателя. Их предоставляют при покупке жилья или в сумме расходов на уплату ипотечного кредита.

Имущественные вычеты для покупателей квартиры в  2021 году подробнее рассматриваются в отдельном материале.

В отношении сделок купли-продажи недвижимости применяется два вида налоговых вычетов:

  1. Вычет в размере 1 млн.р. можно использовать, если у продавца не было расходов на приобретение квартиры или он не может подтвердить их документально. Например, квартира досталась в наследство, ее подарили, она была приватизирована.
  2. Разница между доходами от продажи и расходами на покупку жилья применяется если у продавца есть документально подтвержденные расходы на покупку квартиры (по договору купли-продажи или ДДУ) .

Налоговый вычет на 1 000 000 рублей

Рассмотрим более подробно первый вычет на сумму в 1 000 000 р. Имущественный вычет предоставляется продавцу в размере стоимости квартиры по договору купли-продажи, но не более чем 1 млн.р.

  1. Квартира продана за 1 млн.р. – сумма налога с учетом вычета 0 р.
  2. Квартира продана за 3 млн.р. Налог нужно заплатить с 2 млн.р. (3000000-1000000 р.).
  3. Комната продана за 500 тыс.р. налог составит 0 (но государство не будет возвращать отрицательную разницу после применения вычета).

Указанный лимит в 1 млн.р. действует на один календарный год.  Это значит, что независимо от того, сколько квартир продал продавец за год, его вычет не может превышать 1 млн.р. за все объекты.

В 2020 году продавец продал две квартиры за 6 и 5 млн.р. Налоговый вычет составляет не более 1 млн.р. за оба объекта. Соответственно, налоговая база за 2020 год составит 10 млн.р. (6000000+5000000-1000000). В 2021 году продавец вновь сможет реализовать свое право на вычет в 1 млн.р.

Ранее распространенным способом ухода от налогообложения являлось указание неполной стоимости по договору купли-продажи (до 1 млн.р.). Теперь эта схема лишена смысла, так как налог в любом случае рассчитывается с учетом 70% от кадастровой стоимости.

Особенности налогообложения в сделках с долями квартиры. Основной принцип – продавать частями выгоднее

При реализации имущества в долевой собственности вычет распределяется пропорционально долям. То есть если каждый собственник продал по ½ доли, то он может воспользоваться вычетом в 500 тыс.р.  Если собственность совместная, то супруги сами договариваются о порядке распределения вычета между ними.

Если же отдельно продается доля в недвижимости, то вычет предоставляется на полную сумму в 1 000 000 р. То есть продажа квартиры по частям оказывается выгоднее: не надо распределять вычет пропорционально долям и можно использовать его в полном размере.

Как уменьшить НДФЛ на расходы на покупку квартиры

Вместо получения имущественного вычета в 1 млн.р. продавец вправе уменьшить сумму полученных доходов на цену покупки этой квартиры.  В большинстве случаев это будет более выгодный вариант.

В п.2 ст.220 НК РФ подчеркивается, что налогоплательщик может уменьшить сумму облагаемых доходов на документально подтвержденные расходы, связанные с покупкой данной недвижимости.

Чтобы воспользоваться данным вычетом нужно будет документально подтвердить расходы. Для этого предоставляются следующие документы: договор купли-продажи, ПКО, акт приемки-передачи и пр.

При покупке квартиры за 2 млн.р. и ее продаже за 2 млн.р. налог платить не нужно (при условии, что 2 млн.р. – больше чем 0,7*кадастровая стоимость).

При покупке квартиры за 3 млн.р. и ее продаже за 2,5 млн.р. налог платить не нужно

При покупке квартиры за 5 млн.р. и ее продаже – за 7 млн.р. налог платится с 2 млн.р. (7000000-5000000)*13%.

В расходы на приобретение квартиры (жилья в строящемся доме) помимо стоимости самой недвижимости можно включить расходы:

  • на отделочные материалы;
  • разработку проектно-сметной документации;
  • на проведение отделочных работ.

Чтобы включить указанные расходы нужно, чтобы договор предусматривал покупку квартиры без отделки.

По подписании договора уступки права требования по ДДУ физлицо вправе уменьшить сумму доходов на сумму расходов по приобретению имущественных прав.

Вычеты в 1 млн.р. и вычет по расходам на покупку не применяются совместно (письмо ФНС от 05.08.2009 № 3-5-04/1174). Продавец сам выбирает более выгодный вариант оформления вычета.

Налогоплательщик-ИП может уменьшить налоги на сумму расходов. Это справедливо, если ИП применяет УСН («доходы-расходы») или ОСНО.  Предприниматели на упрощенке 6% не могут уменьшать налоговую базу на произведенные расходы.

Вычеты продавца можно применять одновременно с вычетами покупателя в одном налоговом периоде.

Особенности налогообложения при альтернативных сделках: как рассчитать налог

Типовая ситуация: человек продал свою квартиру, чтобы купить взамен другую (другими словами – совершил альтернативную сделку). Нужно ли ему платить налог с продажи, если новая квартира куплена дороже, чем стоила старая? Возможен ли взаимозачет НДФЛ и налогового вычета при покупке?

Многие продавцы совершают традиционную ошибку: они полагают, что если продали квартиру, допустим за 3,8 млн.р., а купили новую – за 5 млн.р., то фактически доходы у них отсутствовали и платить налог не нужно. Но не все так просто.

Доход от продажи квартиры можно уменьшить только на расходы на покупку этой же квартиры. Уменьшать налогооблагаемую базу на стоимость покупки другого жилья не допустимо. Сумма покупки из суммы продажи квартиры не вычитается, но налогоплательщик может придерживаться следующего порядка действий:

  1. Применить налоговый вычет к сумме продажи в пределах 1 млн.р.
  2. Использовать имущественный вычет на покупку на 2 млн.р.
  3. С остатка заплатит НДФЛ.

В рассматриваемом примере расчет налога происходит по следующего алгоритму:

  1. Налогооблагаемая база при продаже квартиры составит 3,8 млн.р. Ее можно уменьшить на 1 млн.р. Налог будет начисляться на 2,8 млн.р. и составит (2800000*13%)=364 тыс.р.
  2. Имущественный вычет при покупке квартиры за 5 млн.р. можно получить в максимальном размере – 260 тыс.р. (2000000*13%).
  3. При взаимозачете налога по сделке купли-продажи и суммы компенсации из бюджета НДФЛ уплате составит (364000-260000)=104 000 р.

Таким образом, налогоплательщик смог благодаря имущественному вычету сократить свою налоговую нагрузку на 260 тыс.р., но обязанность по уплате НДФЛ за ним сохранилась.

Налог можно не платить, если сумма налога к возврату при покупке окажется больше суммы налога при продаже.

Панина Ю.Л. продала квартиру за 2,7 млн.р. и купила в этом же году за 3,5 млн.р. НДФЛ с продажи составит (2700000-1000000)*13%=221 тыс.р. Сумма имущественного вычета получилась выше – 260 тыс.р. Соответственно, налог можно не платить.

Для использования схемы взаимозачета должно соблюдаться несколько условий:

  1. Сделки по продаже и покупке квартиры произошли в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря).
  2. Налогоплательщик не использовал ранее право на получение имущественного налогового вычета или сохранил неиспользованный остаток (от максимальной суммы в 2 млн.р.).
  3. Квартира не была куплена у близкого родственника.

Чтобы произвести взаимозачет налогоплательщику необходимо отобразить обе сделки в декларации по форме 3-НДФЛ: указать полученные доходы от продажи квартиры и приложить заявление на имущественный вычет.

Последние изменения по предоставлению налогового вычета

С 2020 года в силу вступили важные изменения для продавцов недвижимости, которые продают квартиру, полученную ими ранее в дар или в порядке наследства:

  1. Если квартира получена в дар, но сделка была налогооблагаемой (одаряемый заплатил НДФЛ), то в расходах при продаже можно учесть сумму, с которой был уплачен налог. Налог будет платиться только с положительной разницы.

Грибов получил квартиру в дар от двоюродного дяди. Так как дядя не входил в состав близких родственников, Грибов заплатил налог 13% от кадастровой стоимости квартиры в 3,5 млн.р. Через 2 года Грибов решил продать эту квартиру за 3 млн.р. Он может не платить НДФЛ с продажи, так как доходы в 3 млн.р. он вправе полностью уменьшить на расходы в 3,5 млн.р.

  1. Если квартира получена в дар или в порядке наследования без уплаты налога, то можно принять расходы, которые понес даритель или наследодатель при ее приобретении (только если они купили ее за деньги, не приватизировали или унаследовали).

Мама купила и подарила квартиру дочери. Дочь при продаже квартиры может уменьшить стоимость продажи на расходы мамы на покупку и заплатит налог с разницы.

Новые правила распространяются на сделки, заключенные после 2020 года.

Еще одно изменение затронуло налогообложение при продаже детских долей, полученных в результате использования материнского капитала. Налогообложение при продаже недвижимости с детскими долями стало более справедливым после принятия ФЗ от 2019 года №325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

По новым правилам: если детям в результате использования маткапитала на погашение кредита выделены доли, то при продаже данной квартиры доходы детей от продажи долей можно уменьшать на суммы, которые потрачены родителями на покупку квартиры, пропорционально долям.  Эти изменения касаются и регионального материнского капитала.

Налог при мене

Специфика налогообложения по договорам мены

Договора мены признаются встречными договорами купли-продажи. Каждая из сторон по таким договорам является продавцом и покупателем с комплексом налоговых последствий:

  • необходимостью заплатить налог;
  • получить право на вычет.

Исключением в данном случае является предоставление жилья по программе реновации в г.Москве. По ней продавец не облагается налогом, а покупатель лишен права на получение вычета.

При продаже квартиры, полученной по договору мены, сроки владения начинают отсчитываться заново.

Соколова в 2019 году обменяла квартиру, которую она приватизировала в 1997 году.  В 2020 году она продала новую квартиру. Сроки владения недвижимостью на тот момент составили менее трех лет, поэтому она должна заплатить налог (сроки владения старой недвижимостью в данном случае учитываться не будут).

При этом продавец, получивший права в результате мены, вправе рассчитывать на получение вычета в размере 1000 000 р. или в размере фактически произведенных расходов:

  • указанной в договоре мены стоимости;
  • рыночной стоимости старой квартиры.

Налогообложение при продаже квартир, полученных в рамках реновации

В отношении квартиры, полученной в рамках реновации (взамен снесенного старого/ветхого жилья) действуют следующие правила:

  1. В сроки владения новой квартирой зачитываются сроки владения – старой.

Старая квартира приватизирована в 1998 году, новая – получена по реновации в 2020 году. Сроки собственности считаются с 1998 года, то есть в 2021 году квартиру можно продавать без рисков налогообложения.

  1. Предельные сроки владения зависят от того, каким способом была приобретена старая недвижимость и составляют 3 года при договорах купли-продажи и 5 лет – при наследовании и дарении.
  2. Из полученного дохода от продажи квартиры по реновации можно вычесть расходы на покупку старой квартиры.

Квартира, полученная в результате реновации продана за 8 млн.р., что дороже 70% от кадастровой оценки. Старая квартиры была куплена за 5 млн.р. При расчете налога налоговую базу в 8 млн.р. можно уменьшить на 5 млн.р. и НДФЛ будет начислен на 3 млн.р.

Как ФНС узнает о доходах с продажи квартиры

О полученном доходе от продажи недвижимости ФНС узнает от самого налогоплательщика. Для этого он обязан подать декларацию по форме 3-НФДЛ в установленные законом сроки.

Но если налогоплательщик не передаст декларацию, то это не значит, что ФНС не узнает о сделке. Сведения о переходе права собственности поступят из Росреестра и тогда продавцу придется помимо налога платить штраф и пени.

Сроки подачи декларации

Декларация передается в инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. Так, декларация за 2020 год подается не позднее 30 апреля 2021 года, за 2021 год – в 2022 году (п.1 ст. 229 НК).

Ответственность за неуплату налога

Незнание закона не освобождает от ответственности продавца. В случае неуплаты или несвоевременного перечисления налога налогоплательщику грозит наказание, даже если он не знал о необходимости заплатить налог.

Ответственность за совершение предусмотрена как Налоговым кодексом, так и Уголовным кодексом. В случае несвоевременного предоставления налоговой декларации продавцу грозят штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц, но не более 30% и не менее 1000 р. (по п.1 ст.119 НК).

Неуплата налога или его неполная уплата в результате неправомерных действий, бездействия, занижения налоговой базы грозит штрафом в размере от 20 до 40% (на основании п.1 ст.122 НК).

За уклонение от уплаты налогов в крупном размере налогоплательщику грозит ответственность по ч.1 ст.198 УК. Она предполагает наказание в виде:

  • штрафа до 100 000 – 300 000 тыс.р. или зарплаты осужденного за 1-2 года;
  • принудительных работ – до 1 года;
  • ареста – до 6 месяцев;
  • лишения свободы до 1 года.

За преступление совершенное в особо крупном размере нарушителю грозит  штраф до 500 тыс.р., принудительные работы до 3 лет и лишение свободы на тот же срок (по п.2 ст.198 УК). Крупным размером признается неуплата налога на 2,7 млн.р., особо крупным — 13,5 млн.р.

Пошаговый алгоритм для расчета налога продавца квартиры

В завершение приведем пошаговый алгоритм для расчета НДФЛ с продажи квартиры:

  1. Определяемся со статусом продавца: резидент, нерезидент или индивидуальный предприниматель. Это позволит определить налоговую ставку для расчета налога.
  2. Определяем момент возникновения права собственности: переход права собственности в записи ЕГРН, смерть наследодателя, решение суда.
  3. Определяем основание для возникновения права собственности: договор купли-продажи, дарения, мены, приватизация и пр.
  4. Делаем вывод: истек ли предельный срок владения недвижимостью в 3 года для безвозмездных сделок или 5 лет – для возмездных или нет.
  5. Определяем на основании чего будет рассчитываться налог: по стоимости из ДКП или по кадастровой стоимости*0,7. Нужно брать то значение, которое больше.
  6. Определяем можно ли уменьшить налог на произведенные расходы.
  7. Если нет, определяем можно ли применить вычет в 1 млн.р. и нужно ли распределять вычет на доли.
Екатерина Новицкая

Эксперт в области экономики и права. Опыт работы 6 лет в консалтинговых компаниях.

Оцените автора
Ваш юридический помощник
Задайте свой вопрос юристу

  1. Татьяна

    Здравствуйте.В 2015 году был наложен арест на квартиру ответчика по договору займа по решению суда.В июне 2021 г. была произведена собственность истца в Росреестре. В сентябре истцом квартира была продана. Как исчисляется налог с продажи квартиры.
    спасибо

    Ответить
Adblock
detector