Имущественные вычеты при покупке недвижимости в 2021 году – разбор сложных случаев

Налоги и бизнес

Граждане, которые купили квартиру или дом, либо платят ипотечный кредит вправе вернуть у государства до 13% от своих затрат. Размер возмещения в 2021 году может достигать 650 тыс.р.

Рассмотрим подробнее, как правильно пользоваться налоговыми льготами от государства: когда где и кому можно получить имущественный налоговый вычет. Отдельно остановимся на наиболее «проблемных» аспектах получения выплат. В частности, на том, как получить налоговые вычеты:

  • супругам;
  • родителям за детей;
  • пенсионерам;
  • при использовании материнского капитала;
  • при строительстве дома;
  • при покупке в ипотеку;
  • при покупке в долевую собственность;
  • по ДДУ.

Нормативно-правовая база: обзор последних изменений

Последние масштабные изменения в законодательство по вопросу оформления вычетов датировались 2014 годом. При покупке квартиры до 1 января 2014 года вычет был привязан не только к налогоплательщику, но и к объекту недвижимости. То есть компенсацию затрат россияне могли получить только на одну квартиру, независимо от ее стоимости.

После 2014 года покупатель может обращаться за вычетом неограниченное количество раз, пока не исчерпает лимит вычета в 2 000 000 руб.

Ожидается, что оформить имущественный вычет в 2021 году станет проще. В рамках законопроекта № 1075007-7, принятого в первом чтении, в России упростят порядок получения налогового вычета при покупке квартиры, загородного дома или участка земли. Теперь для возмещения НДФЛ не нужно будет заполнять декларацию по форме 3-НДФЛ: достаточно одного заявления.

Помимо сокращения списка документов для оформления вычета сократятся и сроки для проверки представленных сведений. Сегодня только на проверку документов в ФНС уходит до 3 месяцев и еще месяц налоговой требуется, чтобы перевести деньги налогоплательщику. В совокупности сроки оформления вычета могут достигать 4 месяцев.

По новым правилам максимальные сроки оформления имущественного вычета сократятся до 45 дней. На камеральную проверку документов  Налоговой инспекции отводится до 30 дней, еще 15 дней — на перевод денег на счет налогоплательщика. Вся информация будет проверяться автоматизированной системой ФНС, которая сама будет запрашивать сведения в банке и прочих организациях.

Кому положены имущественные налоговые вычеты

Кто может рассчитывать на получение имущественного налогового вычета:

  1. Налоговые резиденты (граждане, которые проживают в РФ более 183 дней)
  2. Граждане РФ.

Оба условия должны соблюдаться одновременно.

Кому положен имущественный налоговый вычет при покупке нежвижимости в 2021 году
Когда налогоплательщик может обратиться за получением имущественного вычета

Воспользовавшись имущественным вычетом можно компенсировать часть расходов на:

  1. Покупку квартиры.
  2. Строительство/достройку дома. На землю вычет получить нельзя, но если купить участок ИЖС и построить на нем жилой дом, то – можно.
  3. Покупку земельного участка с расположенным на нем жилым домом.
  4. Уплату процентов по целевым кредитам на покупку жилья (включая ипотеку и рефинансирование ипотечного кредита).
  5. Ремонт и отделку (только если жилье покупалось без отделки и это указано в договоре).

Общие правила предоставления имущественного налогового вычета

Размер

Различают две группы имущественных налоговых вычетов:

  • основной вычет.
  • вычет по ипотечным процентам.

Основной вычет при покупке квартиры

Покупатели могут вернуть можно до 13% от стоимости недвижимости. Но максимальные затраты на покупку квартиры для оформления имущественного вычета составляют 2 млн.р.

Размер имущественного вычета для получения компенсации из бюджета в 2021 году составит 2 000 000*13%=260 тыс.р.

Эта сумма налогового вычета не берется из воздуха. Налоговая или возвращает физлицу то, что было получено в виде налогов ранее, или просто не получает то, что должна взять с налогоплательщика в виде НДФЛ.

Сумма имущественного вычета в 2021 году
В каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры в 2021 году

Государство не платит вычет из бюджетных денег. Если уплаченный покупателем квартиры налог составит 0 рублей, то и вычет равен 0 рублей.

Таким образом, сумма налога, которую можно вернуть из бюджета, зависит от двух факторов:

  1. Произведенных расходов на покупку квартиры.
  2. Суммы уплаченного подоходного налога.

Каждый год налогоплательщику возвращают НДФЛ не больше, чем было перечислено им в бюджет.

Разберем на примере.

  1. Виктор купил в 2020 году квартиру за 4 500 000 руб. К вычету принимается сумма не более 2 000 000 р.
  2. Зарплата Виктора за 2020 год составила 1 300 000 руб. НДФЛ, который был удержан из зарплаты за год, составил 169 тыс.р.
  3. В 2021 году Виктор обратился за вычетом в налоговую и вернул 169 тыс.р. Остаток в 91 тыс.р. переносится на следующие годы.

Соответственно, если вычет не был получен полностью (дохода было недостаточно), то остаток вычета переносится на будущий период.

Вычет по ипотечным процентам

Если жилье купили в ипотеку, то вычет по ипотечным процентам ограничен лимитом в 3 млн.р. Компенсировать расходу на уплату ипотечных процентов  можно в размере до 390 тыс.р. (3 000 000*13%).

Основное условие для получения вычета по ипотечным процентам – они должны быть фактически уплачены банку на момент обращения за компенсацией. Для подтверждения этого необходимо получить в банке справку о начисленных процентах за год и взять платежные документы об оплате. Если ипотечный кредит погашен субсидией или средствами материнского капитала вычет по процентам не предоставляется.

Юрий заплатил 200 000 тыс.р. по ипотечным процентам в 2020 году. Ранее он получал налоговый вычет по процентам за 2019 год на 350 тыс.р. (то есть лимит в 3 000 000 не был достигнут). Зарплата Юрия за год –2,1 млн.р. Он может вернуть НДФЛ по ипотечным процентам в полном объеме – 26000 р. (200 000*13%).

Другое важное требование — право на получение вычета возникает только в момент возникновения права на основной вычет. То есть у покупателя должен быть не только заключенный ипотечный договор, но и оформлено право собственности на квартиру (подписан передаточный акт на нее). Но если ипотека оформлена ранее получения права собственности, то все равно допускается получить вычет по процентам с первых дней выплат.

При покупке дорогостоящей недвижимости вычет по ипотечным процентам может оказаться даже выше вычета по приобретению жилья.

До 2014 года вычет по ипотечным процентам можно было использовать только по тому объекту, по которому оформлен основной вычет. С 2014 года основной вычет и ипотечный – это два самостоятельных вычета и их можно оформлять по отдельности.

Очередность получения вычетов покупатель может определять самостоятельно.  Нет такого требования, чтобы сначала обращаться за основным вычетом, а только потом – за ипотечным (хотя на практике это наиболее оптимальный вариант). Покупатель может заявлять на оба вычета одновременно. Главное, чтобы хватило налогооблагаемого дохода для возмещения из бюджета.

На что следует обратить внимание:

  • сумма вычета при покупке недвижимости ограничена 260 тыс.р.;
  • сумма вычета по ипотечным процентам ограничена 390 тыс.р.

Но вычет может оформить каждый из супругов в размере указанных лимитов. Об этом еще расскажем подробнее.

В отличие от основного вычета вычет по ипотечным процентам можно получить раз в жизни. Он не переносится на другие объекты, даже если не был полностью израсходован лимит.

Условия получения

Для получения имущественного налогового вычета должны соблюдаться следующие условия:

  1. Лицо имеет доходы, облагаемые по ставке 13% НДФЛ. Это может быть зарплата, доходы от сдачи в аренду недвижимости, по гражданско-правовым договорам, от продажи другой недвижимости (в этом случае вычет можно оформить взаимозачетом) и пр.
  2. Денежные средства за квартиру уплачены лично. Сумма материнского капитала и государственных субсидий вычитается из стоимости квартиры.

Анна купила квартиру за 2 млн.р., 450 тыс.р. из общей стоимости были оплачены материнским капиталом. Вычет можно оформить только с суммы в 1,55 млн.р.(то есть за минусом маткапитала).

  1. Право на налоговый вычет дается один раз в жизни: оно предоставляется только тем, кто ранее не использовал свое право. Использованный вычет не обнуляется в новом календарном году или при продаже исследующего объекта. Но оформлять вычет из бюджета можно неограниченное количество раз, пока не исчерпается лимит в 2 млн.р.

Соловьев купил квартиру за 1,5 млн. Он оформил вычет на 195 тыс.р. В результате за ним сохранились неизрасходованные 500 тыс.р., которые можно использовать при следующей покупке квартиры и дополнительно вернуть из бюджета 65 тыс.р..

Все вышеперечисленные условия для оформления вычета должны соблюдаться одновременно.

Когда вычет не предоставляется

Есть случаи, когда в получении налогового вычета будет отказано:

  • при покупке квартиры у взаимозависимых лиц (близких родственников, супруга, детей, братьев и сестер, работодателя и пр.);
  • при статусе нерезидента;
  • при оплате квартиры работодателем или полностью средствами государственных субсидий (материнского капитала);
  • при покупке недвижимости за пределами РФ;
  • если человек уже исчерпал лимит на вычет в 2 млн.р.;
  • покупатель уже ранее реализовал свое право на вычет до 2014 года (независимо от суммы вычета).

Сын покупает квартиру у матери в ипотеку. Он не может получить не основной вычет, не вычет по ипотечным процентам, так как купил квартиру у близкого родственника.

Василий купил квартиру у тещи. Он может заявить на налоговый вычет, так как теща не является взаимозависимым лицом.

Но в любом случае к подобным сделкам в ФНС относятся с подозрением.

Порядок оформления имущественного налогового вычета

Когда обращаться

За оформлением имущественного вычета можно обращаться в год покупки через работодателя, либо на следующий год при возврате НДФЛ через налоговую инспекцию. Заявлять о своем праве на вычет  необходимо в трехлетний период с года, в котором были произведены соответствующие расходы.

В 2021 году можно получить вычеты при условии покупки квартиры в 2018,2019,2020 гг.

При покупке квартиры в 2018 году можно в 2021 году подать декларацию и вернуть налог сразу за три года  — 2018,2019,2020.

Если покупатель не получил вычет полостью в первый год из-за недостаточного размера доходов, то остаток переносится на последующие годы до полного получения положенного вычета. То есть если зарплата покупателя квартиры за год оформления вычета была менее 2 млн.р., ему предстоит обращаться в ФНС несколько раз.

Куда обращаться

Налоговый вычет можно получить двумя способами:

  1. Через работодателя — работодатель перестанет начислять НДФЛ на зарплату пока сумма зарплаты не составит 2 млн.р.
  2. Через ФНС – вычет поступит на банковскую карточку единовременно (при возврате уплаченного налога).

Какие документы собрать

Для оформления имущественного вычета потребуется оформить заявление по установленной форме, а также подготовить установленный комплект документов:

  1. Документы, подтверждающие личность (паспорт).
  2. Декларация по форме 3-НЛДФЛ. На сайте ФНС можно найти примеры заполненных деклараций.
  3. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
  4. Документы, подтверждающие оплату по договору.

Более подобный список документов в зависимости от специфики сделки с недвижимостью вы можете скачать по следующим ссылкам:

Скачать чек-лист документов при получении вычета при покупке квартиры на вторичном рынке

Скачать чек-лист документов при получении вычета при покупке квартиры в новостройке

Скачать чек-лист документов для оформления вычета по ипотечным процентам

Скачать чек-лист документов для оформления вычета при строительстве (достройке) дома

Пошаговый алгоритм

При получении  вычета через ФНС порядок действий будет следующим:

  1. Необходимо оформить декларацию 3-НДФЛ, вместе с заявлением и пакетом документов передать ее инспектору ФНС (не ранее следующего года после покупки квартиры).
  2. Дождаться проверки права на вычет. В течение 3 месяцев инспектора могут проводить камеральную проверку декларации и представленных документов (по ст.88 НК).
  3. Получить вычет на свой счет. В течение месяца после принятия решения деньги поступят на счет налогоплательщика.

Особенность получения имущественного вычета при покупке жилья состоит в том, что можно не дожидаться окончания года и не нужно заполнять декларацию 3-НДФЛ. Порядок оформления вычета через работодателя будет следующим:

  1. Получить в ФНС уведомление для работодателя, подтверждающее право на имущественный вычет. Для этого в ФНС подается заявление с приложением копии правоустанавливающих документов; документов, подтверждающих оплату расходов; справки с места работы. Декларация по форме 3-НДФЛ и справка 2-НДФЛ не нужны.
  2. Через 30 дней получить уведомление о праве на вычет и передать его работодателю.
  3. Работодатель начнет начислять зарплату в большем размере без уменьшения на НДФЛ до исчерпания права на вычет.

В случае принятия законопроекта Налоговый кодекс будет дополнен новой статьей  221.1 «Упрощенный порядок получения налоговых вычетов».  По новому порядку без НДФЛ граждане смогут подавать заявления на имущественные вычеты при покупке жилья или земли, если оплата производилась через банк, а также на вычеты по ипотечным кредитам. Заявление на получение вычета можно будет сформировать через Личный кабинет налогоплательщика.

Частные случаи оформления имущественных налоговых вычетов

Вычет через взаимозачет

В налоговом законодательстве термин взаимозачет не применяется. Но данное понятие часто используется в рамках совершения альтернативных сделок: при продаже одной квартиры и покупки взамен нее – другой.

Получение дохода от продажи квартиры является налогооблагаемым, продавец недвижимости платит НДФЛ в бюджет. Но он может уменьшить налоговую нагрузку при продаже квартиры на имущественный вычет – при покупке другого жилья.

Многие россияне при расчете налогооблагаемой базы совершают одинаковую ошибку. Они рассуждают так: квартиру продали за 2 млн.р., новую купили за 3 млн.р. — налог платить не нужно, так как расходы превысили расходы. Но вычет через взаимозачет так не работает.

Порядок действий при применении взаимозачета должен быть следующим:

  1. Определяем налоговую нагрузку по первой квартире. Можно ли применить вычет в 1 млн.р. или доход-расход (если были расходы на покупку).
  2. Вычет по второй квартире может составить до 260 тыс.р. (с 2 млн.р.).
  3. Из рассчитанного НДФЛ вычитаем налоговый вычет в размере до 260 тыс.р. Если разница получилась отрицательной или равной нулю – НДФЛ можно не платить.

Подробнее про вычеты продавца при продаже квартиры мы рассказываем в отдельной статье.

Имущественные вычеты для пенсионеров

Налог с пенсии не удерживается (по п.2 ст.217 НК). Поэтому пенсионеры, имеющие в качестве источника дохода только пенсию, в большинстве случаев не смогут получить имущественный вычет при покупке квартиры в будущем. Но законодатели предусмотрели для них ряд привилегий.

Пенсионеры могут перенести вычет на прошлые периоды (п. 10 ст. 220 НК). Они могут вернуть налог за год покупки квартиры и еще за три года до этого. Подобных льгот нет у других налогоплательщиков.

Марина Семеновна купила квартиру в 2020 году и в тот же год вышла на пенсию. Она вправе в 2021 году заявить о вычете из бюджета за  2017,2018,2019,2020 годы.

Если бы за вычетом обратился не пенсионер, а любой другой налогоплательщик, то он мог бы в 2021 году оформить вычет только за 2020 год.

Если пенсионер продолжает работать, то вычет оформляется по общим правилам. До 2014 года в Налоговом кодексе содержалось ограничение, по которому работающие пенсионеры не могли перенести вычет на прошлые периоды. Но теперь их уравняли в правах с неработающими пенсионерами.

Стоит отметить, что если пенсионер не работает официально, но имеет другой дополнительный доход, с которого платит НДФЛ (сдает квартиру в аренду или продал недвижимость), то он может уменьшить или вернуть указанные суммы через имущественный вычет.

Имущественные вычеты для супругов

Стандартно вычет может оформить тот, кто оплатил недвижимость, но на супругов это правило не распространяется. Супруги могут купить квартиру в общедолевую, совместную и единоличную собственность.

При покупке квартиры в общедолевую собственность доли  каждого из супругов выделены и прописаны в выписке из ЕГРН.  До 2014 года вычет между супругами распределялся строго в соответствии с долями.

Но изменения Налогового кодекса изменили указанный порядок. Согласно обновленной редакции и разъясняющим письмам ФНС вычет распределяется в соответствии с величиной расходов каждого супруга по платежным документам.

Ситуация 1. Оба супруга несли расходы, подтвержденные документально, и каждый оплатил свою долю самостоятельно. Мужу и жене полагается вычет в размере понесенных расходов.

Левашовы купили квартиру за  3 млн.р.  каждый заплатил 50% от стоимости — по 1,5 млн.р. Каждому вернут по 195 тыс.р.

Ситуация 2. Расходы на квартиру официально понес только один из супругов. Расходы формально не разделены, были прописаны общей суммой на обоих супругов.

По мнению контролирующих инстанций супруги вправе разделить свои расходы самостоятельно в любых пропорциях. Для этого им необходимо подать в ФНС заявление о разделении фактических расходов в произвольном порядке. Данная позиция подтверждена официальными письмами ФНС.

Налоговики основывают свою позицию на нормах семейного законодательства. Согласно ему независимо от того, кто из супругов фактически понес расходы, оба считаются участвующими в них (на основании п.2 ст.34 Семейного Кодекса).

Квартира стоит 4 млн. – выгоднее распределить расходы между супругами в равных долях.  Тогда каждому положено по 260 тыс.р., а общий вычет с покупки одной квартиры в семье составит 520 тыс.р.

Если по платежным документам 3 млн.р. на мужа, и 1 млн.р. – на жену, то вычет уменьшится. Муж получит 260 тыс.р., а жена – 130 тыс.р. Совокупный вычет составит 390 тыс.р.

Если не распределять расходы через заявление, то вычет оформит тот супруг, который платил. Сумма будет ограничена 260 тыс.р. В этом случае неправильное использование своего права на имущественный вычет может лишить супругов 260 тыс.р.

В целом, в отношении вычета супругов все достаточно просто: оплачивает квартиру тот кто может, оформляет вычет – тот, кто имеет на это право.

При покупке квартиры в совместную собственность вычет распределяется по договоренности между супругами. По умолчанию вычет распределяется в равных долях, но муж и жена могут использовать разную пропорцию – до 0 или 100%.

Эти доли будут определены на основании заявления о распределении вычета, представленного в налоговую инспекцию. Его подписывают оба супруга.

Если у одного супруга нет доходов, облагаемых по ставке НДФЛ 13%, он вправе распределить вычет в полностью другого супруга, имеющего такой доход.

Важно помнить о следующих нюансах:

  1. Максимальная сумма вычета на каждого из супругов ограничена 2 млн.р. (к возврату из бюджета — до 260 тыс.р.).
  2. Заявление подается один раз. В дальнейшем супруги будут лишены права распределять соотношение вычета и передавать вычет другому супругу по данному объекту (Письмо Минфина России от 31.10.2017 №03-04-07/71589).

Применение имущественного вычета при оформлении квартиры в собственность на одного из супругов также имеет свои особенности.

Все имущество является общей собственностью (на основании ст.33,34 СК). Поэтому вычет можно распределять даже тогда, когда право собственности оформлено на одного супруга.

Соответственно, если квартира оформлена в единоличную собственность одного супруга, то:

  1. Вычет может полностью получить один из супругов. Тогда дополнительное заявление о распределении вычета не потребуется.
  2. Вычет распределяется между супругами по договоренности с помощью заявления. Используются правила при покупке квартиры в совместную собственность с той лишь разницей, что даже при стоимости более 4 млн р.супруги подают заявление о распределении вычета.

Как получить вычет по процентам по ипотечным кредитам супругам? На основании пп.4 п.1 ст.220 НК налогоплательщику предоставляется вычет по ипотечным процентам в размере фактически понесенных расходов.

Расходы супругов являются общими (на основании ст.33,34 СК).  Соответственно, независимо от того, кто фактически платил по кредиту вычет супруги вправе распределить по своему усмотрению независимо от того кто фактически платил. Для этого супруги подают заявление в налоговый орган о распределении своих расходов на погашение ипотеки (Письмо Минфина РФ от 16.05.2017 № 03-04-05/31445).

Вычеты за детей

С января 2014 года вступили в силу изменения, по которым родители при покупке квартиры в собственность своих детей могут получить за них имущественные вычеты (на основании п. 6 ст. 220 НК). Родителю положен вычет как за себя, так и за своего ребенка. Главное, чтобы ребенок на момент покупки был младше 18 лет и становился по сделке собственником недвижимости (доли в квартире).

Родители, которые оплатили долю ребенка, могут получить возврат НДФЛ с данной суммы расходов. При этом стоимость доли ребенка не увеличивает лимит вычета для родителя, а входит в него. Родитель в любом случае может рассчитывать на возврат налога максимум с 2 млн.р. (согласно п.2 резолютивной части Постановления Конституционного Суда ПФ от 13.03.2008 N 5-П).

Обращаться за налоговым вычетом за ребенка имеет смысл, если для родителя в приобретенной квартире не позволяет ему оформить вычет в полном объеме. Тогда расходы на долю несовершеннолетнего будут учтены как расходы родителей.

Виктор купил квартиру за 3 млн.р. и оформил ее в долевую собственность совместно с дочерью. Доля каждого составила 50%. Виктор может обратиться за вычетом в отношении своей доли на 1,5 млн.р. и остаток в 500 тыс.р. оформить за дочь. В результате он получит вычет в 260 тыс.р. в максимальном размере.

Ксения купила квартиру за 5 млн.р. в совместную собственность с сыном. Она вправе заявить на вычет в размере 2 млн.р. Обращаться за вычетом за ребенка Ксения не вправе, так как она исчерпала свой лимит в 2 млн.р.

Родители могут не переживать — получение налогового вычета за ребенка не лишает его самого права на получение вычета после совершеннолетия. Право на налоговый вычет при покупке собственной квартиры сохранится за ним в полном объеме – в размере 2 000 000 р.

При покупке квартиры в общедолевую собственность с несовершеннолетними детьми – родители также могут получить вычет в отношении долей детей. Увеличить свой вычет за счет детей в общем имуществе могут как оба супруга, так и один из них. Супруги сами вправе решить, как распределять вычет за счет доли детей. В этом случае им необходимо приложить к комплекту документов заявление о распределении вычета между супругами.

Вычет в отношении доли ребенка можно заявить и в случае, если квартира приобретается в общедолевую собственность совместно с близким родственником. Например, в собственность отца, ребенка и деда (Письмо Минфина РФ от 6 июня 2012 г. N 03-04-05/9-690).

Квартира стоит 3 млн.р. Каждому из родителей положено по 1/3 доли. Отец оформляет вычет за себя и ребенка на 2 млн.р. (260 тыс.р.). Дед —  в пределах стоимости своей доли на 1 млн.р.(130 тыс.р.).

Вычет можно получить, даже если квартира оформлена полностью на ребенка и родитель не является собственником недвижимости.

 Марина приобрела сыну квартиру за 5 млн. р. Она может оформить вычет в 260 тыс.р. за своего несовершеннолетнего сына.

Может ли мать или отец получить вычет за ребенка, если уже ранее оформляли вычет? Если родитель ранее исчерпал свое право на имущественный вычет по иному объекту, то получить вычет за ребенка он не может. Это связано с действующим ограничением на сновании п.1 ст.220 НК.

Если родитель хотел бы получить вычет по тому же объекту, что он получал сам в счет своей доли (например, не знал о возможности вычета за ребенка), то он имеет на это право. Для этого необходимо повторно обратиться в ФНС с уточненной декларацией на пересчет суммы налога (Письмо Минфина РФ от 2 февраля 2012 г. N 03-04-05/9-109).

Налоговые вычеты при покупке загородной недвижимости

Налоговый вычет при покупке загородного дома имеет определенные нюансы.

1.При покупке земельного участка

Вычет при приобретении земельного участка Налоговым кодексом не предусмотрен.   Его могут предоставить только на постройку дома.

Когда дом построен и зарегистрирован, можно сразу получить вычет на землю ИЖС и строительство дома.  Пока жилого дома на участке нет, вычет на приобретение земли получить не удастся. Причем дата покупки земельного участка значения не имеет (письмо ФНС России от 7 марта 2012 г. № ЕД-4-3/3800).

Получить вычет  на участок можно, и если купить землю вместе с домом.

  1. При строительстве дома

Воспользоваться вычетом при строительстве дома можно при условии, что он является жилым: по документам дом должен значиться как жилое помещение (Письмо Минфина от 08.02.2018 № 03-04-07/7700).

Иванов приобрел участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), построил на нем жилой дом и получил выписку из ЕГРН. Теперь он вправе оформить имущественный вычет на строительство дома.

Петров приобрел участок СНТ и построил на нем коттедж без права регистрации. Иванов не сможет получить имущественный вычет.

После 2019 года дома, расположенные на садовых земельных участках здания, с назначением жилое строение признаются жилыми. Сооружения с назначением «сезонного или вспомогательного использования», «предназначенные для отдыха и временного пребывания людей», признаются садовыми  — то есть нежилыми (п. 9-11 ст. 54 Федерального закона от 29.07.2017 217-ФЗ)

  1. При покупке недостроенного дома

Для получения налогового вычета на достройку дома он должен фигурировать в договоре купли-продажи как объект незавершенного строительства. В противном случае покупателю полагаются вычеты  только по расходам на покупку дома, а затраты на реконструкцию учтены не будут.

Иван приобрел жилой дом по договору купли продажи. После покупки он его реконструировал, достроив второй этаж. Он вправе рассчитывать на расходы только на покупку дома, на реконструкцию – нет.

Геннадий купил объект незавершенного строительства – недостроенный коттедж. После покупки он достроил коттедж и оформил право собственности на него. Он вправе компенсировать как свои затраты на покупку, так и на достройку.

Какие расходы на строительство дома можно учесть при получении вычета? Их перечень прописан в Налоговом кодексе (ст.220 НК):

  • расходы на приобретение участка под строительство;
  • на покупку незавершенного жилого дома;
  • на приобретение строительных и отделочных материалов;
  • на работы, связанные с услугами по строительству и отделке;
  • на проектную документацию;
  • на подключение к инженерным коммуникациям.

Все расходы нужно будет подтвердить документально, т.е. на руках должны оставаться чеки, выписки, расписки и пр.

В процессе строительства и отделки необходимо сохранять договора подряда, чеки на строительные материалы, договора с юристами для узаконивания постройки, договора с ИП и пр. Даже если эти расходы не удастся учесть при оформлении имущественного вычета, они могут пригодиться при получении вычета при расчете НДФЛ.

Право на получение вычета возникает только после оформления права собственности на жилой дом (п.3 ст.220 НК, Письмо Минфина от 8 февраля 2018 г. №03-04-07/7700). Связано это с тем, что при оформлении налогового вычета обязательным документом будет выписка из ЕГРН. Также пока строящийся дом будет непригоден для проживания, его не признают жилым.

Какие расходы не учитываются при получении имущественного вычета:

  • на перепланировку или переустройство дома;
  • реконструкцию построенного дома (достроили этаж, сделали пристройку);
  • установку сантехники, душевой кабины, газового оборудования;
  • возведение дополнительных построек и сооружений (гаража, сарая, бани).

Можно ли включить в расходы затраты на отделку после получения выписки из ЕГРН? Согласно последней позиции Минфина расходы по отделке дома после регистрации права собственности включить можно, даже если вычет на дом уже был ранее предоставлен. Но для этого нужны документы, подтверждающие, что при оформлении права собственности на дом отделочные работы не были выполнены (письмо Минфина от 22 апреля 2016 г. N 03-04-05/23340). После получения выписки из ЕГРН расходы можно заявить в текущем объеме, а затем увеличить на расходы на отделку.

Вычет по ипотечным процентам

Вычет по процентам на покупку недвижимости не предоставляется только лишь по ипотечному договору, но обязательно – по целевому кредиту.

При получении целевого кредита на строительство дома, лицо вправе получить вычет по процентам. Но в договоре обязательно должна быть указана конкретная цель кредитования – строительство дома.

Юрий оформил ипотечный кредит на строительство жилого дома. Он может получить вычет как по затратам на строительство дома, так и по процентам по ипотечному кредиту. В совокупности это не более  13% от 5 млн.р. – 650 тыс.р.

Если кредитный договор не содержит указания на цель покупки, то вычет по процентам не положен, даже когда средства фактически пошли на приобретение  жилья.

При покупке объекта в долевую собственность вычет по процентам положен каждому собственнику в пределах лимита – 3 млн.р.

При рефинансировании кредита получить по нему вычет можно только в случае, если новый кредитный договор содержит указание на цель его оформления – рефинансирование старого кредита (и указание на реквизиты первоначального ипотечного договора).  Соответствующие разъяснения есть в письме Минфина от 25 мая 2017 г. № 03-04-07/32360.

Рефинансировать кредит должен именно банк. Но например, при рефинансировании ипотеки через ДОМ.РФ фактически привлекается сторонний банк, то есть заемщик сохраняет право на вычет.

Не имеет значения, в каком банке был рефинансирован кредит: в том, который изначально его выдал или в другом (п.1,4 ст.220 НК, письме Минфина от 4 апреля 2014 г. № 03-04-07/15264).

Имущественный вычет по ДДУ

При покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия право на имущественный вычет возникает не с момента подписания договора, оплаты по нему, а с момента подписания покупателем акта приема-передачи.

При этом покупателю не нужно дожидаться получения выписки из ЕГРН (свидетельства о регистрации права собственности на жилье) для обращения за вычетом. Эта позиция подкрепляется пп.6 п.3 ст.220 НК.

Имущественный вычет по договорам уступки права требования можно получить аналогично ДДУ. В этом случае вычет предоставляют после подписания акта приема-передачи жилья. По разъяснениям Минфина при переуступке в Налоговую нужно предоставить копию первоначального ДДУ, по которому происходила уступка права требования (Письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. N 03-04-05/433478).

В отношении купленной квартиры в новостройке можно заявить вычет не только в размере стоимости квартиры, но и расходов на отделку:

  • штукатурные работы;
  • столярные и плотничные работы;
  • установку дверей, окон;
  • установку лестниц, встроенных шкафов, кухонного оборудования;
  • устройство полов и облицовку стен;
  • малярные работы;
  • уборку строительного мусора.

Чтобы получить компенсацию по указанным тратам в договоре должно быть указано, что квартира куплена без отделки.

Покупка квартиры в долевую собственность

При покупке квартиры в долевую собственность после 2014 года вычет предоставляется в размере фактических расходов собственников в пределах лимита на каждого. Ограничение на вычет в 2 млн.р. на один объект недвижимости более не действует.

При этом общий порядок предоставления вычета сохранился и производится с учетом доли лица в собственности (Письмо Минфина от 11.12.2014 №03-04-05/63812).

Если в платежных документах содержится только общая сумма расходов, то вычет определяется по формуле: общая сумма расходов*доля собственника.

Сестры Ивановы купили квартиру за 5 млн.р. в общую собственность. Доля каждой составила 50%. Каждая сестра сможет вернуть максимальный вычет с 2 млн.р.

Основанием для отказа в налоговом вычете не может стать оплата доли в недвижимости со счета другого покупателя. В этом случае необходимо приложить рукописную доверенность, подтверждающую передачу денег для оплаты доли.

Екатерина Новицкая

Эксперт в области экономики и права. Опыт работы 6 лет в консалтинговых компаниях.

Оцените автора
Ваш юридический помощник
Задайте свой вопрос юристу

Adblock
detector