Разрешено ли использование материнского капитала для покупки доли в квартире?

Можно ли купить долю под материнский капитал?

— Да, на материнский капитал можно купить жилое помещение: это может быть квартира, дом или доля в недвижимости. Но согласиться ли Пенсионный фонд перечислять деньги по сделке продавцу зависит от нескольких нюансов.

Какие сложности могут возникнуть

За счет средств материнского  капитала можно купить долю в праве собственности на жилое помещение. Федеральный закон 256-ФЗ  «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» не содержит запрета на покупку долей. Но такая сделка связана с определенными рисками того, что Пенсионный фонд не одобрит сделку и откажется переводить деньги.

Допустим,  мать оформить материнский капитал и нашла себе комнату. При первичном рассмотрении документов препятствий для покупки не было — недвижимость  продается в виде доли. Женщина заключила сделку, оплатила расходы на ее нотариальное заверение и перерегистрировала права собственности в Росреестре. А потом Пенсионный фонд посчитал, что доля не соответствовала требованиям к площади и отказался переводить средства продавцу. Придется расторгать сделку.

Надеяться на то, что продавец знает, подходит ли его недвижимость для покупки под материнский капитал не стоит. Даже нотариус может заверить договор купли-продажи доли, так как не знает о нюансах сделки с материнским капиталом.

Поэтому покупателю стоит знать о требованиях к доле и особенности совершения таких сделок.

Требования к доле при покупке на материнский капитал

При покупке доли в квартире на средства материнского капитала необходимо учесть требования к приобретаемой недвижимости:

1. Жилое помещение находится на территории РФ (п.3 ст.10 256-ФЗ).
2. Доля в недвижимости выделена в натуре. Это значит, что по документам продается не комната, а именно доля.
3. Размер доли позволяет выделить ее в изолированное помещение (п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский капитал Верховного Суда РФ от 22.06.2016).. Необходимо сопоставить размер доли и общей (жилой) площади квартиры; соответствует ли по документам размер доли занимаемой площади. По размеру площадь доли должна быть такой, чтобы у семьи в результате улучшились жилищные условия. Так, купить комнату в трехкомнатной квартире можно, так как ее можно выделить в отдельное помещение. А, например, в однокомнатной – приобрести долю нельзя, так как невозможно купить комнату, а оставить в собственности других лиц – коридор и кухню. Наиболее безопасный вариант сделки — если договор купли-продажи позволит владельцам материнского капитала стать собственниками всей квартиры.
4. Помещение должно отвечать санитарным и техническим нормам и правилам (п. 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский капитал Верховного Суда РФ от 22.06.2016). Покупка комнаты в аварийном полуразрушенном доме, без окон и дверей на средства материнского капитала невозможна. Пенсионный фонд обязательно проверит, не находится ли дом в аварийном состоянии и направит запросы в органы жилищного надзора (п. 1.3 ст. 8 ФЗ-256).

Какие особенности следует учесть при покупке доли с использованием материнского капитала

Также при покупке доли в недвижимости с использованием материнского капитала стоит учитывать особенность таких сделок:

1. Стоимость доли. Стоит заранее оценить свои финансовые возможности с учетом размера материнского капитала – в 2021 году его номинал составляет 586 946 р.
2. Возраст ребенка. Если ребенку, на которого выдан сертификат, еще не исполнилось трех лет, купить недвижимость можно только на заемные средства. То есть для покупки придется оформлять ипотеку или целевой кредит на приобретение недвижимости. Стоит отметить, что банки весьма неохотно выдают ипотечные кредиты на покупку долей в недвижимости. Финансовые организации считают долю неликливидным предметом залога, который сложно будет продать в случае неплатежей с стороны заемщика. Если ребенок старше трех лет, то оформлять ипотеку не нужно. Поэтому если в банке отказали в кредитовании покупки доли, придется ждать пока ребенку не исполнится три года.
3. Жилое помещение покупается только в общую собственность родителей и детей. Размер долей определяется по соглашению сторон (п. 4 ст. 10 256-ФЗ). После сделки детей обязательно нужно сделать собственниками жилья. Если этого не сделать, договор купли-продажи могут признать недействительным и потребовать вернуть деньги в бюджет.
4. Преимущественное право покупки. Перед продажей доли продавец должен уведомить сособственника о желании продать долю и получить от него отказ от преимущественного права покупки. Без соблюдения этого условия сделка не пройдет регистрацию в Росреестре.
5. Обязательное нотариальное заверение договоров купли-продажи долей в недвижимости.
6. Перевод денег с стороны ПФР. К моменту обращения к ПФР о переводе денег договор купли-продажи должен быть не только подписан, но и пройти обязательную госрегистрацию в Росреестре. Не все продавцы недвижимости соглашаются на подобные условия и готовы ждать и идти на дополнительные риски.

Наконец, стоит оценить общие риски, связанные с покупкой недвижимости. О том, какие нюансы стоит учесть покупателю, можно узнать в статье «Памятка для покупателя квартиры-2021. Чем рискует покупатель в сделках купли-продажи недвижимости и как обезопасить себя при покупке квартиры».

Можно ли купить долю у родственников на материнский капитал

При покупке недвижимости у родственников могут возникнуть проблемы с получением налогового вычета по НДФЛ, но родство не является препятствием для использования материнского капитала для покупки.  Есть только одно ограничение – средствами материнского капитала нельзя платить долю в квартире супруга, так как материнский капитал выдают на семью в целом.

Сделки по покупке долей у родственников с использованием материнского капитала находятся на особом контроле у Пенсионного фонда. Инстанция будет проверять не только, соответствует ли доля в недвижимости установленным требованиям, но и не является ли целью сделки обналичивание средств материнского капитала.

Если сделку посчитают мнимой и совершенной в целях обналичивания, владелице материнского капитала грозит уголовная ответственность – до 2 лет лишения свободы (по ст. 159.2 Уголовного кодекса).

Чтобы сделку о покупке доли у родственника прошла одобрение со стороны ПФР должно соблюдаться два условия:

1. Жилищные условия семьи в результате заключения сделки улучшились.
2. С приобретаемой доли должны быть выписаны иные лица.

Но даже если указанные условия соблюдены, нужно быть готовым, что Пенсионный фонд откажется переводить средства при выкупе доли у родственника и придется отстаивать свои интересы в суде.

Подобное дело рассматривал Верховный суд. В суд на Пенсионный фонд обратилась женщина, которой Пенсионный фонд отказал в переводе денег за долю в пользу ее матери, заявив, что сертификатом можно оплатить только отдельную квартиру, а доля не является жилым помещением.

Верховный суд признал правоту владелицы материнского и то, что ПФР совершил нарушение. Суд пришел к выводу, что право использования материнского капитала не зависит от родства, места проживания детей и матери. Это значит, что купить долю в квартире можно не только у родственников, но даже при условии проживания детей в этой квартире. Ведь в результате такой сделки дети становятся собственниками недвижимости и фактически их жилищные условия улучшаются. Также Верховный суд подчеркнул, что долю можно считать жилым помещением, так как ей соответствует изолированная комната.