Памятка для покупателя квартиры-2021. Чем рискует покупатель в сделках купли-продажи недвижимости и как обезопасить себя при покупке квартиры

Риски покупателя квартиры Недвижимость

Вопросы безопасности при проведении операций с недвижимостью занимают первоочередное значение. Единственный способ избежать всех рисков – не заключать сделку купли продажи. 🏠В действительности риски у покупателей квартиры будут всегда, но можно их минимизировать.📈

Если вы планируете самостоятельно купить квартиру, то мы предлагаем технологию для самостоятельной проверки объекта.

Как избежать рисков потери денег при покупке квартиры 💰, какие пункты необходимо включить в договор купли-продажи, на что обращать внимание при проверке недвижимости на юридическую чистоту? Что может привести к признанию договора недействительным или не заключенным? Какие негативные последствия для покупателя есть у занижения цены по договору? На этих вопросах остановимся в данном материале.

Риски, связанные с юридической чистотой объекта

Как только вы выбрали квартиру, не нужно спешить с подписанием договора. Первоначально стоит познакомиться с собственником, определиться с условиями, удовлетворяющими обе стороны и, конечно, проанализировать документы на квартиру.

Чтобы убедиться в том, что договор в принципе можно заключить и оформить по нему переход прав, нужно запросить выписку из ЕГРН. Вот, что нужно проверить в этом документе:

  1. У объекта есть законный владелец и права собственности оформлены на продавца. Может оказаться, что на квартиру оформлено не право собственности, а иное вещное право (аренды и пр.), либо собственность не зарегистрирована должным образом (акт по договору ДДУ подписан, а права владелец не зарегистрировал).
  2. Нет обременений в виде залога (по ипотеке), ренты или долгосрочной аренды (после покупки квартиры права аренды сохраняются), которые невозможно устранить.
  3. Квартира не под арестом (из-за долгов в рамках исполнительного производства или по другой причине).

Покупателю стоит учесть и дополнительные факторы, которые могут осложнить подписание ДКП или сделают его невозможным. Благодаря этому, можно будет не тратить время на заведомо провальную сделку. Сопутствующими барьерами могут являться:

  1. Слишком высокая цена квартиры, но получение кредитных средств на нее – невозможно (на объекте нет ванны или кухни и банки не предоставят на нее ипотеку, а денег у покупателя – недостаточно).
  2. Требования от органов опеки, банка или залогодержателя, которые невыполнимы или их сложно исполнить.
  3. Наличие зарегистрированных третьих лиц, которые могут отказаться выписываться.
  4. Необходимость оформления разрешений, которые получить или очень сложно или невозможно. Например, от бывшей супруги, выдвигающей невыполнимые требования для подписания согласия на продажу объекта.

Указанные обстоятельства напрямую не следуют из документов, но их необходимо выявлять в ходе согласований с продавцом.

Стоит также проверить объект на предмет несогласованной перепланировки по техплану и крупной задолженности по коммунальным услугам на единому платежному документу (долги по взносам на капремонт переходят к новому владельцу).

Таким образом, ошибочно думать, что анализ объекта ограничивается только проверкой выписки из ЕГРН и паспорта собственника. Технология снижения рисков сделки купли-продажи квартиры — процедура, которая затрагивает множество аспектов.

Классификация рисков покупателя при покупке квартиры
С какими рисками может столкнуться покупатель в сделке купли-продажи недвижимости (источник: журнал «Я вправе»)

Риски, связанные с историей квартиры

Любая квартира имеет свою историю, а задача покупателя – ее тщательно проанализировать. Всегда сохраняется вероятность претензий на объект со стороны третьих лиц и оспаривания прав собственности продавца.

Для анализа истории недвижимости анализируется и сопоставляется комплекс сведений:

  • правоустанавливающие документы: договора купли-продажи, приватизации, мены и пр;
  • документы от владельца: свидетельство о браке, рождении детей и пр.
  • информация, которую передал сам собственник в ходе устной беседы;
  • официальные выписки и документы: выписка о переходе права из ЕГРН (учтите, она будет содержать информацию только с 1998 года), реестр доверенностей, базы данных судов и пр.
  • неформальная информация от соседей, участкового и пр.

Покупателю необходимо запросить все документы об истории перехода прав собственности, начиная с первого владельца. Есть ошибочное суждение, что проверке подлежат сделки только в пределах срока исковой давности и сроков оспаривания (в течение 3 лет после заключения договора). Но сроки исковой давности не всегда исчисляются с момента подписания договоров, чаще – с момента обнаружения нарушения имущественных прав третьим лицом.

Первое, на что нужно обратить внимание – вся цепочка перехода прав отслеживается и нет выпадающих звеньев (длительных периодов, когда у квартиры отсутствовал собственник).

Второе – сколько раз менялся собственник. Чем меньше переходов квартиры из рук одного владельца – к другому было, тем лучше и безопаснее для покупателя.

Третье – на каких основаниях квартира переходила к новому собственнику. У каждого типа договора есть специфические риски. В первую очередь должны насторожить нестандартные способы перехода прав: по решению суда, государственному акту, свидетельству о наследстве и пр. Их следует проверять особенно тщательно.

Четвертое – когда был совершен последний переход права собственности. Слишком быстрая продажа зачастую вызвана потребностью владельца  в деньгах, но также является сигналом о возможном мошенничестве. При непродолжительном сроке владения высоки риски столкнуться с неприятными сюрпризами: банкротством, оспариванием третьими лицами и пр. Чем дольше собственник владеет квартирой – тем безопаснее.

Каждое звено в «цепочке» должно соответствовать закону и не нарушать права третьих лиц.

Какие риски перехода права собственности существуют в зависимости от типа сделки

Договор купли-продажи

Распространенные риски
  • договор не исполнен/ненадлежащим образом исполнен;
  • нарушены права супругов при отчуждении объекта;
  • продавец не отдавал отчета в действиях.
Какие документы запрашивать
  • договор купли-продажи;
  • платежные документы по нему;
  • согласие супруги на совершение сделки.

Договор дарения

Распространенные риски
  • даритель не мог руководить своими действиями (был недееспособен);
  • дарение было притворной сделкой (прикрывало ДКП квартиры)*;
  • должно насторожить – если квартиру подарил пожилой человек, который вскоре умер (наследники могут попытаться оспорить дарение).

*Этой схемой часто пользуются, чтобы не соблюдать правило о преимущественном праве соседей на долю в недвижимости или чтобы избежать возникновения  совместной собственности с супругой на объект. Супруга и сосед могут оспорить притворную сделку для защиты своих имущественных интересов.

Какие документы запрашивать
  • договор дарения;
  • свидетельство о браке/разводе;
  • согласие супруги на совершение сделки.и

Рента и договор с пожизненным содержанием с иждивением

Распространенные риски

договор не исполнен/невозможно проверить его исполнение;

владелец не понимал, что за договор он подписывает.

Какие документы запрашивать
  • договор ренты;
  • документы, подтверждающие исполнение обязательств;
  • документ о наступление обстоятельств, обуславливающий переход права собственности.

Договор мены

Распространенные риски
  • договор не исполнен/ненадлежащим образом исполнен;
  • были нарушены права супругов при отчуждении объекта;
  • продавец не отдавал отчета в действиях;
  • риск возникновения проблем в другой обмениваемой квартире и, как следствие, – расторжение договора мены.
Какие документы запрашивать
  • договор мены;
  • документ, подтверждающий переход прав по нему (выписка из ЕГРН или иной).

Приватизация

Распространенные риски
  • наиболее распространенный риск — нарушение прав несовершеннолетних при приватизации (выписали, не включили в собственники и пр.);
  • была «расприватизация» в истории квартиры;
  • риски того, что жильцы не отдавали отчета в действиях, когда отказывались от приватизации.
Какие документы запрашивать
  • договор соцнайма/ ордер;
  • решение от органов власти о предоставлении жилья;
  • договор о передаче в собственность;
  • решение о передаче квартиры в частную собственность.

Наследство

Распространенные риски
  • появление новых наследников, пропустивших сроки вступления в наследство, и заявившие о своих правах;
  • оспаривание завещания;
  • обязательная доля в наследстве (наследники, имеющие право на наследство вопреки завещанию);
  • фактическое принятие наследства ( те наследники,  которые не подавали заявление нотариусу);
  • нотариальные ошибки (неправильно оформленное свидетельство).
Какие документы запрашивать
  • свидетельство о праве на наследство соглашение о разделе наследства;
  • документы по другим родственникам.

Покупка квартиры в новостройке или ЖСК

Распространенные риски
  • могут сохраняться права бывших супругов на объект (супруги могли развестись с момента начала строительства до сдачи объекта);
  • некорректное превращение паев в квадратные метры.
Какие документы запрашивать
  • договор участия в ЖСК;
  • устав ЖСК;
  • выписка из протокола общего собрания членов ЖСК;
  • справка о полной выплате пая;
  • договор участия в долевом строительстве документ, подтверждающий оплату по ДДУ.

Материнский капитал

Распространенные риски

Риски возникают, если маткапитал был направлен на погашение ипотечного кредита, но дети первоначально не фигурировали в ДКП.

Родители в этом случае пишут обязательства в ПФР о выделении доли детям после снятия залога банка по ипотеке. Но ПФР исполнение этого условия практически не  контролирует .  Дети в дальнейшем могут оспорить сделку так как их права нарушены. Потенциально может быть оспорено и право собственности, и размер доли.

Невыделение детям доли может послужить основанием для признания сделки недействительной по заявлению ПФР.

Какие документы запрашивать
свидетельства о рождении детей

Решение судов

Распространенные риски
  • риск обжалования и пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам;
  • часто подделывают.
Какие документы запрашивать
  • решение суда;
  • основания искового заявления.

Конечно, не стоит забывать схемах мошенничества, подлога, подделки документов и пр.

В результате такого анализа выявляется полная информация об объекте: если риски можно минимизировать, то можно приступать к подготовке документов, если – нет, то стоит отказаться от покупки.

Риски, связанные с продавцом квартиры

При проверке квартиры нельзя оставлять без внимания собственника недвижимости. Некоторые из оснований признания сделки недействительной, напрямую связаны с личностью продавца. Инструментов для проверки собственников не много, но ими не стоит пренебрегать.

Часто бывает, что человек только представляется собственником жилья, хотя фактически таковым не является. Это распространенная схема мошенничества, когда квартиру «продают» нескольким доверчивым покупателям, а собственник при этом не меняется.

Но иногда продавец не ставит перед собой целью обмануть покупателя. Он просто не узаконил должным образом свои права. Если бывший собственник умер, нужно дождаться вступления в права наследования, если юрлицо – ликвидировано – вступления в права правопреемника.

Есть категория собственников, заключать договора с которыми допускается по закону, но сделка будет отличаться повышенными рисками:

🧒Несовершеннолетние собственники. Для совершения сделки обязательно требуется согласие органов опеки и попечительства. Опека не выдает согласие без проверки соблюдения имущественных интересов ребенка. В органах опеки требуется предоставить ребенку эквивалентное жилье с аналогичной стоимостью и квадратурой. Можно получить разрешение и в обмен на гарантию перевода денег от продажи на счет несовершеннолетнего. По закону договор обязательно заверяется у нотариуса, простая форма не подходит.

👴Престарелые (пожилые владельцы). Сам по себе преклонный возраст не создает никаких дополнительных сложностей для заключения ДКП и не накладывает юридических ограничений. Но пожилому человеку может быть физически сложно присутствовать на сделке или нет возможности собственноручно подписывать документы. Повышаются риски конгитивных нарушений у собственника, когда он не способен понимать значение своих действий.

Также при подписании ДКП с пожилым человеком больше рисков, что сделку будут оспаривать наследники, которые планировали получить эту квартиру.

✈️Иностранные граждане. Потребуется нотариальный перевод ДКП, зачастую сделка будет проходить по доверенности.

🏭Юридические лица (не застройщики, для них другие правила: это, например, случаи, когда компания купила квартиру в инвестиционных целях). Риски покупки у юрлица для покупателя обусловлены положениями корпоративного права. Может потребоваться дополнительное одобрение крупной сделки (более 20% от уставного капитала) или сделки с заинтересованностью. Второй риски заключается в том, что расчеты происходят только в безналичном порядке.

Риски семейных споров

Перед подписанием документов необходимо убедиться, что собственник может единолично распоряжаться недвижимостью. По умолчанию имущество, купленное в браке, является совместно нажитым.

Даже если в выписке из ЕГРН фигурирует один собственник, нужно нотариально заверенное согласие от нынешних (бывших) супругов. Иначе высок риск возникновения имущественных споров и оспаривания сделки со стороны супруги владельца.

На признание договора недействительным у супруги будет 1 год с того момента, как она узнает о нарушении своих прав (не с момента подписания ДКП!).

Чтобы узнать, нужно ли получать согласие от супруги, достаточно сопоставить дату вступления в брак и приобретения квартиры.

Стоит учесть, что указанное требование относится только к возмездным сделкам (если квартира была получена в собственность в браке по договору купли продажи, ренты, мены). Унаследованное имущество является личной собственностью супруга (но есть исключения). Также супруги могут подписать брачный договор или соглашение о разделе имущества, которые могут предусматривать иной порядок распоряжения собственностью.

❗ Для минимизации проблем с супругами при купле-продаже квартиры стоит:

  1. Изучить документы о приобретении прав собственности на предмет, состоял ли супруг на момент заключения сделки в браке.
  2. Посмотреть в открытых источниках (например, через ГАС Правосудие), нет ли семейных споров, которые решаются в суде. Это также влечет риски признания квартиры совместным имуществом, его раздела и оспаривания ДКП.
  3. Поговорить с соседями и уточнить, была ли супруга у продавца, когда он поселился в квартире.
  4. Если продавец утверждает, что супруги на момент сделки у него не было, то стоит включить такое заверение в договор купли-продажи или оформить в виде отдельного документа.

Риск признания продавца недееспособным

Перед подписанием договора купли продажи нужно ответить на два важных вопроса:

  1. Является ли продавец полностью дееспособным?
  2. Осознает ли он, что делает (продает квартиру), не находится ли под влиянием давления/заблуждения относительно последствий?

На основании ст.177 ГК сделку могут признать недействительной по двум основаниям:

  1. Продавец утверждает, что он не осознавал последствий сделки.
  2. Он не понимал значения действий, а потом его признали недееспособным (хотя он был дееспособным на момент подписания ДКП).

Совершенная сделка признается недействительной судом по иску гражданина, его родственников или опекунов.

❗От риска оспаривания договора по ст.177 ГК не застрахован никто, поэтому стоит дополнительно потратить время на проверку «адекватности продавца». Алгоритм будет следующим:

  1. Чтобы узнать, что собственник дееспособен в текущий момент, необходимо запросить выписку из единого реестра с подтверждением его дееспособности. Получить ее может только сам владелец недвижимости. Но подтверждение дееспособности еще ничего не гарантирует: человека могут лишить дееспособности в дальнейшем или признать его неосознающим последствий продажи жилья.
  2. Попросить у продавца справку из психоневрологического или психонаркологического диспансера о том, что он не состоит на учете.
  3. Пригласить врача для проведения освидетельствования. Врач должен состоять в организации, обладающей соответствующей лицензией (не только на медицинскую деятельность, но и на проведение освидетельствований в наркологической больнице на трезвость).

Конечно, указанные справки снижают риски оспаривания сделки, но никаких гарантий не дают. Суд помимо этих документов будет учитывать комплекс обстоятельств. Так, продавцу будет сложнее сослаться на временное «помутнение рассудка» в момент сделки, если покупатель предоставит обширный комплект документов в подтверждение серьезности намерений продать жилье: копию рекламы квартиры, акт передачи, договора продавца с риелтором, аренды ячейки и пр.

Вот еще несколько советов для покупателей:

  1. Если продавец очень старый человек или явный маргинал (алкоголик или наркоман), ведет себя подозрительно, то лучше отказаться от сделки.
  2. Подписание альтернативных сделок (когда продавец переезжает в новую квартиру) – всегда безопаснее, чем если он выписывается «в никуда».
  3. Не подписывайте договора по неполной стоимости. Иначе плюсом к доказательствам вменяемости продавца придется дополнительно подтверждать то, что по договору была внесена совсем другая сумма (нежели та, которая в нем фигурирует).

Риск банкротства продавца

В сделках купли-продажи всегда сохраняется риск банкротства продавца. Возможность банкротиться рядовым гражданам предоставили еще в 2015 году, а в 2020 году – дополнительно упростили процедуру. Покупателю нужно удостовериться, что продавец не является банкротом и не имеет признаков финансовой несостоятельности.

Какие неприятности могут ждать покупателя, если вдруг продавец заявит о своем банкротстве:

  1. Все имущественные операции будут заблокированы и распоряжаться недвижимостью он не сможет.
  2. Сделку с недвижимостью могут признать недействительной за период до трех лет (на основании ст.61.2 ФЗ «О несостоятельности»). То есть в течение 3 лет арбитражный управляющий может посчитать, что продажа квартиры нанесла ущерб интересам кредиторов и сделку аннулируют. Покупателю вернут деньги, который он заплатил по договору, но хватит ли ему этой суммы для покупки нового жилья с учетом его удорожания – уже под вопросом. Особенно рискуют покупатели, подписавшие договор купли-продажи на условиях сниженной цены.

Сделка банкрота может быть оспорена арбитражным управляющим и признана недействительной в ситуациях когда:

  1. Имущество было передано близким родственникам должника только в целях защиты от продажи, без цели отчуждения. После совершения сделки должник продолжает пользоваться имуществом как своим.
  2. Она является подозрительной: заключена на условиях, которые отличались от рыночных (по заниженной цене и пр.). Ключевая цель – уменьшить конкурсную массу.
  3. Должник скрыл документы о принадлежащем ему имуществе и место жительства от кредиторов.
  4. Сделка совершена непосредственно до подачи заявления о банкротстве.

❗ На 100% снизить риск банкротства продавца невозможно, но есть несколько способов для их минимизации:

  1. Поговорите с продавцом и уточните причину продажи квартиры. Конечно, в основном недвижимость продают, когда нуждаются в деньгах. Но если единственная причина продажи состоит в долгах, это должно насторожить.
  2. Узнайте, каким еще имуществом располагает продавец. Чем больше у него активов, тем лучше.
  3. Попросите у продавца кредитную историю (запрашивается в БКИ), подтверждающую отсутствие крупных долгов перед банками.
  4. Проанализируйте наличие в истории недвижимости потенциально «рискованных сделок»: квартира куплена у родственников или подарена; купля-продажа произошла по заниженной стоимости; прошлый собственник продолжает пользоваться объектом.
  5. Проверьте продавца по официальным реестрам:

Федеральный реестр сведений о банкротстве (здесь публикуются заявления о финансовой несостоятельности, намерения).

Банк данных исполнительных производств ФССП (при больших долгах есть риск обанкротиться).

— ГАС Правосудие (поискать дела, где продавец заявлен ответчиком и суммы требований по ним).

Картотека дел арбитражного суда (содержатся дела, где продавец мог фигурировать как ИП).

  1. Заключайте договор только по полной стоимости. Так будет меньше рисков, что сделку посчитают заключенной на нерыночных условиях, а также покупателю при оспаривании вернут все потраченные деньги.
  2. Собирайте доказательства реальности сделки: акты, предварительные договора, расписки и пр.

Риски продажи квартиры по доверенности

При оформлении сделки по доверенности необходимо проверить полномочия подписанта и убедиться, что она не будет оспорена. Применительно к договорам купли-продажи, подписанным по доверенности различают четыре категории рисков:

  1. Доверенность отозвана.
  2. Доверитель умер.
  3. Доверитель не осознавал какими полномочиями он наделяет доверенное лицо (например, он выдал генеральную доверенность для получения пенсии и не знал, что с ней можно продать квартиру)
  4. Доверитель не получил денег за объект

❗ Как минимизировать риски подписания сделки купли-продажи квартиры по доверенности:

  1. Доверенность подлежит обязательному нотариальному заверению. По возможности свяжитесь с нотариусом или консулом для подтверждения действительности заверения. Но можно проверить доверенность на сайте нотариальной палаты.
  2. Проверьте наличие в доверенности полномочий на подписание ДКП.
  3. Уточните сроки действия доверенности. С 2017 года ее можно отменить только через нотариуса.
  4. Свяжитесь с доверителем и убедитесь, что он в полном здравии.
  5. Получите одобрение сделки от доверителя и подтверждение получения денег за квартиру (убедитесь, что у собственника нет претензий по результатам продажи).

Риски договора купли-продажи

Часть рисков связана с самим договором, которые подписывают стороны.

Признание договора незаключенным

Договор может быть признан незаключенным в следующих случаях:

  1. Несоблюдение обязательной нотариальной формы договора (если она необходима). Росреестр откажет в переходе права собственности на объект, а договор аннулируют и признают недействительным.
  2. Отсутствие согласованных существенных условий в договоре делает его незаключенным.

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относят:

Для снижения своих рисков стороны могут прописать в договоре прочие важные для них условия сделки. Например, такие:

  1. Существенные для сторон условия, при нарушении которых стороны могут отказаться от сделки. Это могут быть сроки оплаты по договору.
  2. Сроки передачи объекта покупателю и освобождения квартиры: когда происходит оплата и как будет освобождаться квартира.
  3. Согласия и права третьих лиц (в особенности супругов).
  4. Заверения. Продавец заверяет, что он на учете не состоит, дееспособности не лишался, не находится в состоянии банкротства. Можно ссылаться на их недостоверность этих заверений в споре для доказательства добросовестности покупателя.

Риски занижения цены

Никогда не подписывайте договора на заниженной стоимости, так как вы рискуете потерять свои деньги. Это императивное правило. Тем не менее, многие им пренебрегают.

Очень часто недобросовестные продавцы и риелторы предлагают включить в договор с занижением цены квартиры пункт подобного содержания:

Стороны, руководствуясь ст.ст. 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), 167 (Общие положения о последствиях недействительности сделки) Гражданского кодекса РФ пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным по вине продавца, а также предъявления прав третьими лицами к покупателю со стороны продавца, и изъятия квартиры у покупателя по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, продавец обязуется вернуть покупателю денежные средства, полученные им, согласно п. 4 настоящего Договора и компенсировать покупателю убытки, связанные с приобретением им равнозначного жилого помещения в доме аналогичной категории, в том же районе города Москвы. При этом, квартира не может быть изъята у покупателей до полного возмещения убытков.

Этот пункт якобы страхует покупателя от рисков невозврата уплаченной суммы за квартиру: ведь ему обещают купить аналогичную квартиру. Но на самом деле он только вводит в заблуждение покупателя относительно возможных последствий сделки и создает для него ложные гарантии безопасности.

Действительность такова, что ст.461 ГК не применима на практике, а покупатель при расторжении ДКП получить только ту сумму, которая фигурирует в договоре. А доказать, что он вносил больше, практически невозможно.

❗Совет для минимизации рисков в данном случае один – подписывать договор с полной ценой. Никакие формулировки в документах не дают гарантий исполнения собственником своих обязательств и они утрачивают значение при расторжении договора (ссылаться на пункты недействительного документа стороны более не смогут).

Риски неисполнения договора

После заключения сделки сохраняются риски неосвобождения квартиры и неснятия с регистрационного учета жильцов.

Потенциально никто не мешает всем жильцам выписаться до сделки и это будет самый безопасный для покупателя вариант выхода на сделку. Выписка «вникуда» не запрещена законом. Но многие жильцы опасаются, что не успеют уложится в 7-дневные сроки для оформления новой регистрации (например, если сорвется альтернативная сделка) и им придется платить штраф. В Москве он достигает 5000 р., за семью из 4 человек придется заплатить 20 тыс.р.

По п.2 ст.292 ГК после смены собственника все зарегистрированные лица (члены семьи собственника) утрачивают права собственности. Но есть исключения.

Иногда в квартире проживают граждане,  обладающие бессрочным правом пользования помещения. Их нельзя выселить даже после покупки жилья. Например, те, которые на момент приватизации они отказались от оформления недвижимости в собственность.

Вторая категория бессрочных пользователей – это те, которым было завещано право пользования квартирой (так называемый «завещательный отказ»). Квартиру завещали Сидорову, но жить в ней может Иванов. У завещательного отказа может быть ограниченный срок действия, после истечения которого жальца можно выселить.

Такие жильцы смогут пользоваться квартирой, пока добровольно не снимутся с регистрационного учета. После выписки повторно вписаться они уже не могут.

Хотя наличие регистрации в квартире не порождает права собственности, но с выпиской некоторых жильцов могут возникнуть проблемы. Это, например, несовершеннолетние и недееспособные. Нужно быть готовым к тому, что выписывать жильцов придется в судебном порядке.

❗Как снизить риски неосвобождения квартиры предыдущими жильцами:

  1. Запросить выписку из домовой книги и архивную выписку. В ней можно выявить лиц, прописанных на текущий момент и в прошлый период.
  2. Проанализировать историю недвижимости: договора приватизации или порядок наследования. Это важно, чтобы выявить лиц с правом бессрочного проживания.
  3. Самый оптимальный вариант – выписать всех жильцов до сделки.
  4. Если предыдущий пункт выполнить невозможно — стоит получить письменное заявление от третьих лиц с указанием на то, что они проинформированы о сделке и о предстоящей выписке. Нужно убедиться, что все жильцы согласны на переезд.
  5. Распространенный способ минимизации риска невыселения — удержание части денег под выписку. Распространена закладка определенной суммы в ячейку – деньги продавец получит при предъявлении выписки из ЕГРН и выписки из домовой книги, подтверждающей, что все жильцы снялись с регистрационного учета.

Закладывать всю сумму не имеет смысла, так как продавец может пожаловаться, что покупатель не исполняет свою часть договора. Ведь сущность договора купли-продажи не выписка жильцов, а передача объекта недвижимости.

Специфические риски, связанные с объектом недвижимости

В выписке из ЕГРН нужно утонить режим собственности (совместная, долевая или индивидуальная), что может повлиять на ход сделки.

Если продается комната, необходимо заручиться согласием соседей на сделку (на основании ст.250 ГК). После получения уведомления о продаже  у соседей будет 30 дней на покупку недвижимости.

После истечения указанных сроков собственник вправе продавать комнату третьим лицам без каких-либо ограничений. Главное, чтобы цена, предложенная соседям, не была завышенной по сравнению с той, которая фигурирует в сделке купли-продажи.

Соседи также могут оформить нотариально заверенное согласие на отказ от покупки и тогда собственнику комнаты не нужно ждать 30 дней для ее продажи.

Если продается доля, то необходимо нотариальное заверение договора (ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации имущества»). Исключение – если в рамках одной сделки передаются все доли.

Без получения таких документов есть вероятность, что соседи и другие собственники оспорят сделку.

Риски нерегистрации сделки

Наконец на завершающем этапе стороны также могут подстерегать проблемы: договор подписан,  а при регистрации перехода права собственности в Росреестре получен отказ.

Как минимизировать данный риск? ❗Необходимо проконтролировать, что все условия оформления сделки были соблюдены:

  1. Договор заверен нотариально (если требуется ГК), содержание договора соответствует закону и в нем есть все существенные условия.
  2. Соблюдена комплектность документов. Есть согласие на сделку от органов опеки и супруги и пр.
  3. Заявление на переход права собственности заполнено корректно, в нем отсутствуют ошибки.
  4. Запись в ЕГРН на момент передачи документов отвечает всем базовым условиям (нет ли ареста, залога, запрета от собственников действовать по доверенности, возражений от предыдущего собственника).

Остается при получении документов проверить отсутствие ошибок в выписке из ЕГРН, корректно ли указан новый владелец. И все.

 

Резюме

Основной риск покупателя квартиры состоит в том, что он может потерять право собственности, которое перешло к нему по сделке. Но указанный риск вполне поддается контролю.

Итак, вот тот минимум, который необходимо проверить покупателю, чтобы удостовериться в безопасности сделки:

  1. Наличие права собственности у продавца, оформленного должным образом.
  2. Отсутствие обременений и ареста у объекта в выписке из ЕГРН.
  3. Отсутствие прочих запретов на совершение сделки или иных барьеров, делающих ее невозможной.
  4. Отсутствие в истории квартиры выпадающих звеньев и высокорисковых сделок.
  5. Финансовое состояние продавца и риски банкротства.
  6. Адекватность продавца, ее дееспособность.
  7. Возможность получения всех необходимых согласований на проведение сделки (от супруга, опекуна и пр.).
  8. Действительность доверенности продавца.
  9. Отсутствие жильцов, которые обладают правом бессрочного проживания.
  10. Наличие в договоре существенных условий.
  11. Корректность подготовки комплекта документов при передаче на регистрацию.
Екатерина Новицкая

Эксперт в области экономики и права. Опыт работы 6 лет в консалтинговых компаниях.

Оцените автора
Ваш юридический помощник
Расскажите о сложностях, с которыми вы столкнулись при покупке квартиры

Adblock
detector