Как разделить имущество, оплаченное одним из супругов до брака, но зарегистрированное в браке?

Я купил квартиру по ДДУ до брака, но свидетельство о праве собственности в Росреестре получено уже после вступления в брак. Может ли жена претендовать на квартиру при разводе?

Аналогичный спор между супругами о том, является ли такая недвижимость совместно нажитым имуществом, ранее рассматривал Верховный суд.  Расскажем подробнее, к каким выводам пришел суд и как будут делить квартиру, купленную до брака, но зарегистрированную уже в браке.

Если договор долевого участия заключен до брака, а права собственности зарегистрированы – после

По российскому законодательству совместной собственностью супругов становится нажитое ими в браке имущество (согласно п.1,2 ст.34 Семейного кодекса). Если бы договор долевого участия был бы заключен в браке, то вопрос принадлежности имущества решился однозначно. Оба супруга стали бы собственниками квартиры, даже если недвижимость была оформлена только на одного из них.

По п.1 ст.36 Семейного кодекса имущество, купленное до брака, становиться личной собственностью каждого из супругов. Для признания совместного права собственности нужно доказать, что для покупки недвижимости использовались общие деньги супругов.

Если платеж по договору долевого участия за квартиру был полностью оплачен до брака, а свидетельство о праве на собственность получено уже в браке, то такая квартира не подлежит разделу. Связано это с тем, что для покупки недвижимости использовались только личные средства, а не деньги из семейного бюджета.  Право требования по ДДУ возникло до заключения брака, а оформление прав собственности в Россреестре является лишь формальностью.

Верховный суд разъяснил, что юридически значимым обстоятельством при разделе имущества является то, на чьи деньги он было куплено. Даже если квартира куплена в браке, но на личные деньги супруга, она не является совместно нажитым имуществом.

В случае, если супруга заявит о своих правах на квартиру, то муж для оспаривания ее претензий может предъявить суду:

1. Договор долевого участия.
2. Платежное поручение, которое подтвердит, что взнос за квартиру поступил к застройщику до брака.

Если право требования возникло до брака, можно быть уверенным что недвижимость перейдет в единоличную собственность супруга. Но если супруга предъявит доказательства своего финансового вклада в покупку (например, отдельную платежку на ее имя в адрес застройщика), то он имеет право на долю в недвижимости.

В споре, рассматриваемым Верховным судом (определение № 117-КГ20-2-К4 ), жена обратилась в суд за разделом квартиры, которая куплена за неделю до свадьбы, но права собственности к ее мужу перешли через 10 дней после свадьбы. Верховный суд подчеркнул, что общим имуществом супругов моет стать то, что нажито в браке и оплачено из семейного бюджета. Тогда как имущество, купленное до брака, является личным и не подлежит разделу при разводе. В результате суд отказал в удовлетворении иска от жен и ставил квартиру в собственности мужа.

Аналогичным образом будут делить и автомобиль при разводе.

К примеру, Михаил приобрел автомобиль в салоне до брака. Но привезли его только после регистрации брака. Соответственно, ПТС и права собственности на автомобиль были оформлены в уже в браке. Автомобиль в случае развода останется личной собственностью Михаила, так как он оплатил авто из личных средств.

Когда квартира, купленная до брака, подлежит разделу

Как мы выяснили, квартира, приобретенная до брака, не подлежит разделу. Но есть исключение – если супруге удастся доказать, что первоначальная стоимость недвижимости была существенно увеличена в период брака.

Так, если в квартиру вложили хотя бы 1 рубль из семейного бюджета, ее принадлежность может быть оспорена в судебном порядке.  Суд может признать недвижимость совместно нажитым имуществом со ссылкой на ст.37 Семейного кодекса в следующих ситуациях:

1. Супруга из своих денег сделала ремонт в квартире (например, продала для этих целей свою машину или комнату в коммуналке).
2. Стоимость недвижимости удалось существенно увеличить благодаря вложениям денег из семейного бюджета.
3. Жена приложила физические усилия для увеличения стоимости квартиры (то есть сама делала ремонт в квартире).

Законодательно не установлено, на сколько именно должна увеличиться стоимость квартиры для ее признания совместно нажитым имуществом. Данный вопрос решается на усмотрения суда после анализа стоимости квартиры до и после вынесения судебного решения.

Если ипотека оформлена до брака, а окончательно погашена – после расторжения брака

Если квартира куплена в ипотеку до брака, то при признании прав супругов на нее будут нюансы.

В случае, когда ипотека получена до брака, а часть платежей по ней внесены в период брака, то такое имущество признается совместно нажитым, так как на погашение ипотечного кредита тратились средства из семейного бюджета.  Как именно, будет делиться квартира, зависит от суммы, которую направил супруг на погашение ипотеке в браке. В данном случае возможно два варианта раздела:

• выделение второму супругу доли в квартире;
• выплата компенсации в размере половины от потраченных на ипотеку денег из семейного бюджета.

Пример. Юрий купил квартиру в ипотеку за 5 млн.р. До брака он внес первоначальный взнос в 1 млн.р.  Часть ипотечного кредита выплачена до брака, в браке погашено 2 млн.р. После расторжения брака осталась задолженность 1 млн. р. Так как при оплате 2 млн.р. в браке Юрий фактически тратил средства общего бюджета на квартиру, которая не принадлежит семье, то супруга может потребовать при  разводе компенсацию ей половины от трат, то есть 1 млн.р.

Исключением в случае с ипотекой станет вариант, если между супругами заключен брачный договор, закрепляющий единоличную собственность на квартиру за супругом.

Вам может быть интересно: Что будет с ипотекой после развода: 4 варианта для раздела кредита

На какие еще факторы обращают внимание суды при разделе имущества

Суды при рассмотрении споров о разделе имущества могут также учитывать:

1. В какой период времени было куплено имущество. Если квартира куплена до брака, то она становится единоличной собственностью того, кто ее купил.
2. Из каких денег совершена покупка.

Для примера. Супруги Ивановы имели накопления в размере 1,5 млн.р. Супруг из этих сбережений приобрел автомобиль после расторжения брака. Машину могут признать совместно нажитым имуществом семьи Ивановой, так как для покупки использовались средств из общего семейного бюджета. Суд может обязать выплатить супруге половину стоимости авто.

3. Проживали ли супруги совместно в период покупки. При разделе имущества учитывается не дата вынесения решения о разводе, а дата начала раздельного проживания. Если квартира куплена в период раздельного проживания, то она не подлежит разделу при наличии доказательств фактического прекращения брачных отношений.

Читайте подробнее: Как сохранить квартиру при разводе, купленную в период раздельного проживания?

Краткое содержание

Если момент возникновения права требования на имущество наступил до брака, то такое имущество не является совместно нажитым супругами и не подлежит разделу. Даже при условии, что право собственности было зарегистрировано в браке.

Чтобы избавиться от притязаний супруги на квартиру, купленную до заключения брака, необходимо предоставить доказательства суду, что для покупки не использовались средства из семейного бюджета.