В чем риски электронных сделок с недвижимостью и как защитить свое имущество

Ежегодно популярность электронных сделок с недвижимостью растет, так как они позволяют зарегистрировать квартиру без личного визита в МФЦ или Росреестр.

В чем заключается электронная регистрация сделок с недвижимостью, каковы ее преимущества и недостатки, и есть ли у таких сделок риски.

Что такое электронная сделка с недвижимостью: ее преимущества и недостатки

Что такое электронная сделка. Любые сделки с недвижимостью, включая куплю-продажу или дарение, подлежат регистрации в Росреестре. Теперь продавцу и покупателю не обязательно лично ехать в МФЦ или отделение Росреестра, чтобы передать документы. Всю процедуру можно пройти дистанционно.

Электронная сделка с недвижимостью ничем не отличается от стандартной процедуры с той лишь разницей, что все этапы регистрации проходят дистанционно – через интернет, а документы заверяются с помощью цифровой подписи.

Чтобы заключать электронные сделки с недвижимостью, нужно заранее прийти в Росреестр и подключить такую возможность, оформив заявление. По умолчанию государство блокирует электронные договора и будет отклонять все документы, присланные через интернет.

Какие сделки можно заключить. В электронном виде можно зарегистрировать права собственности на:

• квартиру в новостройке;
• недвижимость на вторичном рынке;
• квартиру, купленную в ипотеку (включая рефинанcирование);
• земельный участок;
• комнату;
• дом.

Что такое электронная подпись. Для заключения сделок с недвижимостью в дистанционном формате нужна квалифицированная электронная подпись, которая является аналогом собственноручной.

Электронную подпись можно получить в одном из удостоверяющих центров, либо у уполномоченного сотрудника банка или застройщика. Для получения подписи нужно подтвердить свою личность (чтобы она не попала в руки мошенников), а затем ее запишут на цифровой носитель (флешку).

Перечень аккредитованных удостоверяющих центров для оформления ЭЦП.

За получение электронной подписи нужно заплатить до 4000-5000 рублей.

Преимущества электронных сделок. Главными плюсами электронных сделок являются:

1. Удобство при передаче документов. Например, в некоторых банках сделку можно заключить по принципу единого окна: не только передать документы, но и сразу получить оплату.
2. Возможность подачи документов дистанционно из любого места. Участники сделки могут находиться в разных городах или странах.
3. Рассмотрение электронных документов в Росреестре проходит в ускоренном формате (в среднем занимает 1-3 рабочих дня вместо 5-7).
4. Некоторые банки дают скидку по ипотечному кредиту при условии присоединения к электронной регистрации (до 0,3-0,5 пп).

Недостатки электронных сделок. В числе минусов можно выделить:

1. Возможные проблемы с безопасностью, если собственник не предпримет дополнительные меры по защите своей недвижимости.
2. Существуют риски сбоев и задержек при передаче информации в Росреестр.
3. Есть комиссия у посредников в подписании электронных сделок, поэтому нужно быть готовым к дополнительным затратам.
4. В любом случае личного визита в Росреестр не избежать — придется как минимум 1 раз навестить ведомство, чтобы дать разрешение на заключение сделок онлайн.

Ограничения. Электронные сделок купли-продажи недвижимости нельзя использовать при участии несовершеннолетних, в альтернативных сделках с множеством участников, в отношении долей в квартире, при военной ипотеке и пр.

Процедура электронной сделки с недвижимостью

Заключение электронных сделок с квартирой состоит из следующих этапов:

1. Согласование условий сделки с недвижимостью между продавцом и покупателем.
2. Стороны оформляют электронную цифровую подпись.
3. Продавец готовит документы и направляет покупателю для подписания.
4. Покупатель подписывает договор купли-продажи со своей стороны.
5. Продавец авторизуется на портале госуслуги, выбирает услугу электронной подачи заявления и направляет документы в Росреестр для регистрации сделки.
6. Уведомления о статусе регистрации начнут приходить на электронную почту.
7. Росреестр проверяет представленные документы и если не находит препятствий для проведения сделки, то переедает новому собственнику документы, подтверждающие регистрацию с отметкой регистратора. В их числе договор купли-продажи с электронной квалифицированной подписью сотрудника Росреестра и выписка из ЕГРН.

Какие документы нужны для электронной сделки. Комплект документов, которые нужны сторонам сделки, стандартный:

• договор купли-продажи или дарения;
• паспорта участников (сканы);
• выписка из ЕГРН;
• согласие супруга на подписание сделки, ипотечный договор с банком (если необходимо).

Как подтвердить права собственности, полученные в электронном виде. По результатам перехода прав собственности покупатель получает выписку из ЕГРН в электронной форме. Она и подтверждает его права на владение квартирой. Никаких проблем при оформлении пособий, субсидий на оплату ЖКХ, налоговых вычетов при покупке квартиры возникнуть не должно. Государственные инстанции не могут отказаться в приеме документов, полученных в рамках электронных сделок.

При необходимости можно заказать бумажную версию выписки через МФЦ.

Сколько стоит. За регистрацию квартиры в пользу покупателя нужно заплатить стандартную госпошлину в 2000 рублей. При самостоятельном заключении договора другие расходы не предполагаются.

Дополнительную комиссию могут брать посредники в заключении сделки: она может составлять до 5-6 тыс.р. у компании-застройщика и до 8-12 тыс.р. в банках. При получении ипотеки расходы можно включить в сумму кредита.

Как не потерять квартиру из-за электронных сделок

Есть несколько способов для собственников защитить свое имущество и недвижимость своих пожилых родственников от мошенников.

1. Не разрешать электронные сделки без объективной необходимости

Несмотря на все преимущества электронных сделок, они обладают существенными рисками для продавца. В частности, что злоумышленник оформит электронную подпись и продаст квартиру без участия собственника.

Чтобы этого не произошло, в 2019 году был принят закон, который защищает владельца недвижимости от мошенничества. Собственники должны подать заявление в Росреестр и согласовать заключение электронных сделок. Без такого предварительного согласования никто не сможет распорядиться их квартирой.

Закон приняли после того как мошенники без ведома собственников смогли провести несколько сделок дарения и купли-продажи квартиры и люди лишились своего жилья. Тогда стало понятно, что механизм подписания дистанционных сделок нужно менять.

Если собственник не дал согласие на подписание электронных сделок, у него попросту не примут заявление на перерегистрацию прав, переданное через интернет. Даже если оно подписано квалифицированной ЭЦП.

Согласие на сделки с ЭЦП подается лично в Росреестре или через МФЦ. В него можно внести как все объекты недвижимости, так и конкретную квартиру.

Подавать согласие рекомендуется только для конкретной сделки, в заключении которой продавец квартиры уверен.

В случае если владелец квартиры не хочет, чтобы сделка была доступна для посторонних, он должен убедиться в отсутствии согласия в ЕГРН.  Если оно есть – можно отозвать его в любой момент.

Если кто-то попытается провести электронную сделку, несмотря на действующий запрет, то собственника сразу уведомят об этом.

Стоит учитывать, что заключение бумажных сделок купли-продажи недвижимости не гарантируют избавления от рисков. Читайте подробнее: Памятка для покупателя квартиры-2022. Чем рискует покупатель в сделках купли-продажи недвижимости и как обезопасить себя при покупке квартиры

2. Запретить продажу квартиры по доверенности без личного участия

Продавать квартиру без личного присутствия собственника можно не только в электронном виде, но и по доверенности. Раньше этим нередко пользовались злоумышленники: оформляли доверенность, вводя в заблуждение собственника, а затем перерегистрировали его квартиру.

Владелец недвижимости вправе обезопасить себя от совершения операций с квартирой от его имени по доверенности.

Для этого он подает заявление в Росреестр о том, что любые сделки с квартирой разрешены при его присутствии (на основании п.4 ч.1 ст.25 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ).

Заявление можно подать бесплатно через МФЦ или в Росреестре. После этого в ЕГРН появится отметка, что сделки с квартирой нельзя проводить без личного участия собственника. Запрет вводится бессрочно и при необходимости его можно отозвать.

Установить запрет на регистрацию сделок без личного участия может как сам собственник, так и его законные представители. Чтобы родственники могли подать заявление вместо законного владельца их нужно наделить доверенностью на представление интересов в Росреестре.

С 2022 года при наличии в ЕГРН отметки об обязательном личном участии в сделке подать заявление на регистрацию не сможет даже нотариус. Это сделано, чтобы у мошенников не оставалось вариантов для обхода положений закона.

3. Обратиться за удостоверением договора к нотариусу

Дополнительной гарантией правовой защиты является обращение за заверением сделки к нотариусу. Он не только самостоятельно отправит документы на регистрацию с использованием своей электронной подписи, но и предварительно проверит юридическую чистоту и законность сделки.

Хотя услуги нотариуса платные, стороны могут сэкономить на оформлении своей электронной подписи. Дополнительным преимуществом обращения к нотариусу является регистрация сделки в сжатые сроки – в течение 1 рабочего дня.

Наконец собственнику, не стоит пренебрегать общими правилами безопасности: своевременно обновлять антивирусные программы; не открывать доступ к личному кабинету на портале госуслуги и сообщать в техподдержку о любой подозрительной активности; не оставлять паспорт в общественных местах и пр.

Краткое содержание

1. Сделки с недвижимостью можно зарегистрировать в электронном виде. Это быстро и удобно, но сопряжено с дополнительными рисками.
2. При подписании сделок купли-продажи квартиры без личного участия собственника есть риски, что его ЭЦП воспользуются злоумышленники или продадут жилье по доверенности, полученной обманным путем.
3. Защитить свою собственность можно через запрет на сделки без личного присутствия продавца (по доверенности).
4. Собственникам стоит заранее проверить согласие на электронные сделки в ЕГРН и не давать его без крайней необходимости (по умолчанию установлен запрет).