Один из собственников квартиры умер. Как продать долю?

Недвижимость

Есть  трехкомнатная квартира с тремя собственниками. Один из собственников умер. Является ли препятствием смерть сособственника для продажи долей?

— Чтобы ответить на данный вопрос необходимо определиться с правовым статусом доли и кому она сейчас принадлежит.

Кому принадлежит доля после смерти собственника

После смерти собственника его доля перейдет к наследникам. Это могут быть наследники по закону или по завещанию. Если собственник не позаботился о завещании, то его имущество унаследуют родственники. Первоочередное право на наследство принадлежит супруге, детям и родителям умершего, а если их нет – другим родственникам.

После смерти собственника у наследников есть 6 месяцев для вступления в наследство. Если наcледниками являются другие сособственники квартиры, то после вступления в наследство у них не будет препятствий для продажи своих долей. Но если доли в квартире принадлежат посторонним людям, то продажа осложняется.

Кстати, если при жизни собственник планировал выкупить доли в квартире у других сособственников, то его наследники могут обратиться с иском к продавцам о регистрации перехода права собственности на них (на основании п.9 Постановления Пленума ВС №9 от 2012 года «О судебной практике по делам о наследовании»).

В чем особенность сделок купли-продажи доли в квартире

По Гражданскому кодексу имуществом в долевой собственности можно распоряжаться только по соглашению участников.  По ст.250 Гражданского кодекса участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли. А продавец доли должен уведомить остальных участников о намерении ее продать постороннему лицу с указанием цены и прочих существенных условий продажи. И только в случае если другой собственник доли откажется от преимущественного права и не приобретет ее в течение месяца, долю можно продать посторонним лицам.

Если человек умер, соответственно, он не может заявить о своем преимущественном праве и отказаться от него.

Гипотетически сособственники могут не знать о том, что владелец другой доли умер и направить ему уведомление о продаже почтой. А когда сроки для заявления о своем преимущественном праве истекут, то смогут приступить к продаже.

Но сделки купли-продажи долей подлежат обязательному нотариальному заверению. Поэтому если нотариус узнает об уведомлении человека, которого нет в живых, это приведет к срыву сделки и отказу нотариуса в ее заверении.

Стоит ли ждать вступления в наследство новых собственников?

Если не соблюдено право на преимущественную покупку, сделку не зарегистрируют в Росреестре. Только после вступления в права наследников те могут дать согласие на продажу доли или выразить желание самим купить долю за предложенную продавцом цену.

Оптимальный и самый безопасный вариант для сособственников – подождать, пока пройдут полгода после смерти и наследники вступят в свои права и зарегистрируют право собственности в ЕГРН.

После этого можно уведомить наследников как новых собственников о продаже: направить им предложение выкупить долю и реализовать право преимущественной покупки. При отказе наследников купить доли в рамках преимущественного права, можно заключать сделку купли-продажи с посторонними людьми.

Договор дарения

Можно также подарить доли без согласия сособственника. Собственники долей вправе дарить их любому лицу без ограничений (согласно п.2 ст.246 Гражданского кодекса). Но если под этой сделкой фактически скрывался договор купли-продажи, то ее могут признать притворной.

Читайте подробнее: Доля в квартире в дар: как оформить сделку по всем правилам, чего опасаться, когда не нужен нотариус и какие расходы предстоят

Вдобавок к этому покупателей («одариваемых») ждут высокие налоги. А именно, 13% от кадастровой стоимости доли, которая достаточно велика и нередко превышает рыночную.

Игорь Ласин

Юрист с опытом работы 7 лет. Специализация: гражданское, процессуальное, трудовое право; налоговое законодательство. Умею разбираться в нестандартных правовых ситуациях и находить оптимальные обоснованные решения.

Оцените автора
Ваш юридический помощник
Задайте свой вопрос юристу

  1. Евгений

    Здравствуйте!
    У нас в г. Томске, дом и земельный участок на два хозяина по ½ доли право собственности.
    Мы хотим продать свою долю, есть покупатель, ограничений нет, земля в собственности.
    23 июля 2021 г. сосед собственник своей доли умер.
    У него четыре сына и с женой он официально разведён.
    Старшему сыну Михаилу 25 лет, он в этом доме не прописан, живёт со своей семьёй отдельно.
    Сыну Максиму 15 лет, прописан в доме отца.
    Сыну Ильи 13 лет, прописан в доме отца.
    Сыну Артёму 9 лет временно на 1 год прописан в доме отца, постоянную прописку имеет на квартире у матери в пос. Богашёво.
    Родная мать детей прописана в пос. Богашёво.
    Все дети и мать при приватизации квартиры в пос. Богашёво имеют свою долю собственности.
    На сегодня в нотариус его дети не подавали заявление о признание наследства и скорее всего протянут срок. Ещё 6 месяцев не прошло.
    Как нам продать свою долю покупателю?
    С уважением, Евгений

    Ответить
    1. Екатерина Новицкая

      Добрый день, Евгений. Самый безопасный вариант — дождаться, пока сыновья не вступят в наследство (их мать по закону не сможет претендовать на наследство, так как она официально в разводе с умершим). Если не соблюдено требование о преимущественном праве покупки другими собственниками, сделка купли-продажи не пройдет регистрацию в Росреестре. То есть вначале сыновья вступают в наследство, затем вы предлагаете купить им свою долю, а если они отказываются или не отвечают — можете спокойно продавать. Другой вариант слишком рискованный — передавать долю по «дарственной». Не факт, что покупатель пойдет на такой договор из-за рисков признания его недействительным и дополнительной налоговой нагрузки.

      Ответить
Adblock
detector