Доля в квартире в дар: как оформить сделку по всем правилам, чего опасаться, когда не нужен нотариус и какие расходы предстоят

Владельцы квартиры в долевой собственности вправе распоряжаться принадлежащей долей по своему усмотрению. Они могут продать, завещать ее или подарить. Для безвозмездной передачи применяется дарственный договор. 

Рассмотрим, какие особенности имеет дарение доли в квартире, как правильно оформить дарственную и какие нюансы следует учесть нынешнему и потенциальному владельцу.

Требования к доле в квартире

Чтобы подарить долю в квартире должны соблюдаться условия:

1. Квартира — приватизирована.  Если человек проживает здесь по договору соцнайма, то фактически жилье принадлежит не ему, а — муниципалитету. Поэтому до оформления дарственной предстоит получить статус собственника.
2. Доля в праве на недвижимость не тождественна понятию отдельной комнаты в квартире. Чтобы совершать какие-либо сделки с долями: они выделены должным образом.  Понять, что квартира оформлена в долевую собственность, просто: по документам владельцам принадлежит по ½, 1/3 или ¼доли.
3. На долю нет обременений и каких-либо претензий со стороны третьих лиц. Когда недвижимость находится под залогом у банка, то без его предварительного согласия сделка невозможна.

О том, что в отношении недвижимости можно составлять договор дарения доли, свидетельствуют записи в ЕГРН. Если доле присвоен отдельный регистрационный номер, то допускается передача ее в дар.  Если нет — такой договор аннулируют.

Так, при попытке подарить супруге долю в квартире, на которую действует режим общей собственности, сделку признают ничтожной.  Перед оформлением дарственной в пользу жены супругам предстоит подписать брачный договор о раздельной собственности, либо соглашение о разделе имущества.

В особо сложных случаях долю в квартире предстоит выделять в судебном порядке.

Кто может быть одаряемым

Собственник доли  при безвозмездной передаче имущества именуется дарителем, вторая сторона по дарственной – одаряемой.  Дарение квартиры можно оформить в пользу любого дееспособного лица, включая несовершеннолетнего.

Законодательно установлено только несколько категорий одаряемых, которые не вправе получать подобные подарки по антикоррупционным соображениям. Это учителя (в отношении дарственных от учеников и их родителей) и госслужащие.

Родственники

Дарственные чаще всего заключаются между родственниками как альтернатива завещанию и наследованию по закону.

По умолчанию договора дарения относятся к налогооблагаемым сделкам, так как предполагают получение дохода в натуральной форме. Но при отчуждении  доли квартиры в пользу близких родственников одаряемый освобождается от налогообложения за полученную имущественную выгоду.

Перечень льготников содержится в Гражданском и Семейном кодексе.  Список родственников, которые не платят НДФЛ, за полученный дар включает:

• супругу или супруга;
• дочь и сына;
• брата и сестру;
• бабушку и дедушку;
• внучек и внуков.

При оформлении дарственной сторонам следует указать в договоре степень родства и приложить копии подтверждающих документов: свидетельство о браке, рождении и пр. На этом основании будет предоставлена налоговая льгота.

Несовершеннолетние

Несовершеннолетние могут выступать получателями дара без ограничений, так как получение на безвозмездной основе квартиры не нарушает их имущественные права.  Но вот сам ребенок подарить долю может не всегда:

1. Лица в возрасте от 14 лет вправе подписывать договора дарения самостоятельно и выступать дарителями. Но для отчуждения доли ребенка потребуется получить предварительное согласие органов опеки и попечительства (на основании ст.21 ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве»).  Для оформления дарственной потребуется доказать контролирующей инстанции, что интересы ребенка в результате не пострадают.
2. За детей младше 14 лет дарственные заверяют родители. А выступать дарителями доли малолетние дети не вправе (по ст.575 ГК). Даже если предварительно заручились согласием родителей.

Если несовершеннолетний не является собственником, а просто прописан в квартире, никаких проблем при оформлении дарственной, возникнуть не должно.

Посторонние

Собственник доли вправе подарить ее кому угодно без ограничений (согласно п.2 ст.246 ГК). Многих владельцев смущают положения п.1 ст.246 ГК, в которой говорится о соглашении собственников при распоряжении квартирой. Но эта норма действует только при дарении (продаже) всей недвижимости целиком.

При передаче доли другому лицу не обязательно заручаться согласием от другого собственника, что отличает дарственную от договоров купли-продажи.

Сделку проводят без дополнительного согласования, так как она является безвозмездной.  Получать согласие от органов опеки, если один из владельцев доли – несовершеннолетний, также не требуется.

Собственник не обязан спрашивать разрешения на дарение и у зарегистрированных в квартире лиц (без права владения).

Сделки в коммунальных квартирах происходят в стандартном порядке: владелец доли не должен уведомлять соседей о дарении.

Отсутствие каких-либо дополнительных согласований подтверждают положения Главы 32 ГК о дарении и ФЗ-218 от 2015 о государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Где можно оформить и зарегистрировать

Для оформления и последующей регистрации договора обычно требуется обращение к нотариусу. Но если сделка не подлежит обязательному заверению, то допускается ее подписание через МФЦ или Росреестр.

У нотариуса

Раньше для дарения доли достаточно было подписать договор в простой письменной форме. С 2016 года дарственные в отношении долей подлежат обязательному заверению у нотариуса (на основании ст. 42, 54 218-ФЗ).  Данное требование действует и в отношении близких родственников.

Отсутствие нотариального заверения станет основанием для отказа в госрегистрации перехода права собственности по причине несоблюдения формы дарственной.

Для удостоверения нужно обращаться в любую нотариальную контору по месту нахождения квартиры.

Без участия нотариуса при дарении доли квартиры сделку можно заключить в двух случаях:

1. При отчуждении всех долей в рамках одной сделки, если дарители – родственники. Муж в собственности которого 1/3 недвижимости и жена 2/3 в собственности (то есть они вместе владеют всей квартирой) передают недвижимость сыну. Если бы кроме них имелись другие совладельцы, не принимавшие участие в сделке, то без нотариуса обойтись не получится.
2. Единоличный владелец решил подарить долю. На момент совершения сделки у него отсутствуют сособственники: отец-единоличный владелец передает 1/3 доли дочери и 2/3 – сыну.

Но даже если нотариальное заверение не является обязательным, стороны все равно могут прибегнуть к услугам нотариуса, чтобы обезопасить себя от рисков оспаривания договора и признания его недействительной.  Нотариус выступит гарантом законности сделки.

Участники соглашения могут прийти к нотариусу с готовым договором, но подписывать его предварительно нельзя. Нотариус для начала должен убедиться, что права собственности на недвижимость оформлены должным образом, участники сделки являются дееспособными и осознают гражданско-правовые последствия заключения договора, а только потом – ставятся подписи и удостоверяются нотариусом.

Если состояние здоровья дарителя или одаряемого не позволяют лично прийти к нотариусу,  его можно вызвать на дом.

По просьбе клиентов нотариус в тот же день передает документы на госрегистрацию в Росреестр в электронном виде. Это ускорит процедуру перехода права собственности, так как сотрудникам Росреестра не потребуется дополнительно проверять правомерность совершения сделки.

Плюс ко всему посредничество нотариуса при оформлении сделки удобно сторонам: им больше не нужно идти в МФЦ или Росреестр для подачи заявления на перерегистрацию прав.

Сроки регистрации составят от 1 дня при передаче документов электронно до 3 рабочих дней при передаче сведений с помощью нотариуса (на основании п.9 ст.16 218-ФЗ).  Это быстрее, чем стандартные сроки регистрации, но на практике в Росреестре случаются задержки.

Нотариусам запретили брать деньги за передачу документов на госрегистрацию. Поэтому услуга оказывается безвозмездно (ст. 1 338-ФЗ от 2018 года и ст. 22.1 Основ о нотариате).

Когда сделка будет зарегистрирована в Росреестре, то одаряемый станет новым собственником и сможет забрать документы у нотариуса. Обычно нотариусы звонят и предлагают владельцу явиться за выпиской из ЕГРН.

В МФЦ

Если дарственная не подлежит обязательному нотариальному заверению, то стороны могут обратиться за регистрацией перехода в многофункциональный центр.  Передавать права на недвижимость по дарственной можно в любом МФЦ (независимо от месторасположения квартиры).

Сама дарственная не регистрируется, но она входит в обязательный комплект документов для переоформления права собственности от дарителя – к одаряемому.

Желательно предварительно записаться на прием в удобно расположенный МФЦ, что сэкономит время.  Процесс дарения доли при передаче документов будет стандартным.

Если одаряемому еще не исполнилось 14 лет, то его присутствие не обязательно, если старше – то вместе с ребенком должен быть его родитель.

По результатам приемки документов участники получат расписку с указанием даты оказания госуслуги.  Максимальные сроки регистрации при передаче сведений через МФЦ составляют 9 рабочих дней (на основании ст.16 218-ФЗ). Стоит учесть, что на весь этот период сотрудник МФЦ заберет документы (кроме паспортов).

В назначенный день оказания госуслуги обе стороны должны забрать выписку из ЕГРН и копию договора с отметкой о регистрации.  Свидетельства о регистрации собственности были отменены и не выдаются после 2016 года.

В Росреестре

При обращении в Росреестр необходимо выбрать подразделение по местонахождению недвижимости.  Стоит учитывать, что во многих регионах (в частности, в Москве) передать документы можно только через МФЦ, так как Росреестр с 2017 года более не занимается личным приемом граждан.

Дарственная с документами на госрегистрацию передаются следующими способами:

• непосредственно в отделении регистратора;
• почтой (ценным письмом с описью вложения);
• в электронной форме.

По результатам проверки документов новому собственнику выдадут выписку из ЕГРН, подтверждающую переход доли в квартире.  С этого момента он становится полноправным собственником недвижимости: может продать ее, подарить или обменять.

Как оформить дарение

Оформление дарственной условно можно разделить на несколько этапов. Первым делом собственник проверяет недвижимость на наличие обременений и готовит необходимые документы, подтверждающие правовые основания для подписания сделки.

Затем – приступает к формированию договора дарения с одаряемым. И, наконец, в финале сделку предстоит зарегистрировать в Росреестре и получить документы о смене собственника.

Сбор документов

Для подписания договора дарения и перехода прав собственности потребуется подготовить комплект документации, включающий:

• свидетельство о собственности или, если его нет — выписку из ЕГРН на недвижимость;
• документы, подтверждающие возникновение прав на долю: договор мены, купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве на наследство и пр.;
• выписку из домовой книги;
• техпаспорт или экспликацию;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (выписка из лицевого счета);
• свидетельство о браке или иное подтверждение родства (для получения льготы);
• паспорта сторон.

Нотариус или регистрационный центр могут запросить дополнительные сведения.  В их числе разрешение от органов опеки на совершение сделки или согласие супруги на отчуждение доли (если квартира куплена в браке).

Если дарителю от 14 до 18 лет, то помимо его паспорта нужен будет паспорт одного из родителей, если одаряемый младше 14 лет, то вместо паспорта требуется предоставить паспорт родителя.

В  отношении пожилого дарителя целесообразно запросить справку из ПНД для подтверждения дееспособности.

Если один из участников сделки не может принимать в ней участие, то потребуется нотариальная доверенность (оригинал или копия). Никаких дополнительных требований к доверенному лицу не предъявляется. Но дарители не вправе оформлять доверенность на одаряемых на подписание договора дарения (соответственно, и наоборот). Потому что по п.3 ст.182 ГК даритель и одаряемый не могут быть в одном лице.

Также при регистрации сделки нужно приложить подтверждающие оплату госпошлины документы (чеки, квитанции).

Заказ договора дарения доли квартиры

Дарственная на долю обязательно имеет письменную форму. Любые устные договоренности применительно к недвижимости не действительны.

Договор содержит ряд существенных условий, которые предварительно согласуются сторонам. В их числе следующие:

1. Стороны сделки: от кого передается собственность и в чей адрес.
2. Дата и место подписания.
3. На основании чего доля принадлежит дарителю: ДКП, договор приватизации и пр.
4. Условия о предмете сделки: точное описание передаваемой доли в квартире (кадастровый номер, площадь, адрес).
5. Подписи сторон.

В дарственной могут быть указаны иные важные условия. В частности, право дарителя проживать в квартире бессрочно или в течение определенного срока.

Если вы не когда ранее не составляли договора дарения, то лучше передать право подготовки дарственной в специализированную компанию. Стоимость услуг по разработке соглашения составляет от 6-8 тыс.р. Заказ дарственной позволит снизить риски приостановки регистрации или возникновения иных проблем.  Ведь даже одна орфографическая ошибка может стать основанием для приостановки сделки, не говоря о более существенных недочетах (на основании п. 6 ст. 26 218-ФЗ от 2015 года).

За комплексное юридическое сопровождение сделки, заканчивая этапом перехода права собственности, предстоит доплатить сверх тарифа.

Можно также доверить разработку договора нотариусу. Подготовка дарственной будет входить в комплексную услугу по удостоверению сделки.

Регистрация сделки

Сама дарственная не подлежит регистрации, но договор потребуется при переоформлении права собственности на долю в квартире.  Подать документы на смену собственника можно через нотариуса, в МФЦ или Росреестре.

Процедура регистрации предполагает прохождение следующих этапов:

1. Подача заявления о смене собственника доли на основании договора дарения. К нему прикладывается дарственная и комплект документов.
2. Представленные регистратору сведения проходят проверку.
3. В ЕГРН меняется запись о собственнике с дарителя на одаряемого.

В зависимости от выбранного способа будут отличаться сроки внесения отметки в ЕГРН. При передаче заявления в МФЦ сроки оказания госуслуги продлятся 9 дней, вместо 7 дней – при обращении непосредственно в Росреестр.  Дополнительное время потребуется на доставку документации в регистрационный центр.

Стоимость дарения доли

Дарственная является безвозмездной сделкой, но обойтись без дополнительных расходов у сторон не получится. Ключевыми затратами при передаче доли в квартире в дар станут:

• налог в пользу нотариуса за заверение сделки по нотариальному тарифу;
• госпошлина — установлена в размере 2000 р. и платится только одаряемым.

Госпошлина

При подписании договора дарения доли предстоит заплатить отдельные госпошлины:

• за регистрацию перехода права собственности на квартиру;
• за нотариальное удостоверение сделки.

Госпошлина за регистрацию перехода права собственности уплачивается одаряемым независимо от родства. Но на практике никто не следит за тем, кто именно заплатил деньги (собственник или получатель дара). Пошлина рассчитывается пропорционально размеру доли от фиксированной суммы в 2000 р. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). За долю в размере ½ госпошлина пропорционально уменьшается до 1000 р. (2000*50%), за 1/3 – 666,67 р. (2000 *1/3).

Если документы на регистрацию передаются через нотариуса, то Росреестр установил скидку на госпошлину в размере 30%. Вместо 2000 р. оплачивается 1400 р. Соответственно, за долю ½ платится 700 р.

Реквизиты на оплату можно будет получить у сотрудника МФЦ, Росреестра или нотариуса. В отделениях МФЦ обычно установлены кассы, позволяющие заплатить госпошлину. Комиссия составляет 50 р.

Нотариальный тариф за заверение договора отличается в зависимости от региона нахождения квартиры и ее кадастровой стоимости. Ее можно узнать на сайте Росреестра или в МФЦ.

Госпошлина за удостоверение дарственной нотариусом определяется по кадастровой или рыночной стоимости имущества.  Она исчисляется как 0,5% от оценки доли, но имеет верхний лимит в 20 тыс.р. и минимальное значение в 300 р. (на основании пп.5 п.1 ст.333.24 НК).

Например, кадастровая стоимость квартиры составляет 9 млн.р. В рамках дарственной отчуждается доля в 1/3, которая оценена в 3 млн.р. (9*1/3). Соответственно, госпошлина составит 15 тыс.р. (3 000 000 * 0,5%).

Также в пользу нотариуса перечисляется плата за технически-правовую работу. Стоимость услуг зависит от региона и составляет 6-8 тыс.р. Предельная цена устанавливается региональной нотариальной палатой. Стоит отметить, что ВС в своем решении запретил нотариусам взимать плату за технически-правовую работу, если стороны сами подготовили все необходимые документы (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 26 июня 2018 г. № 31-КГ18-3).

Отдельно оплачивается заверение согласия супруги на совершение сделки, если собственник – в браке. Цена заверения документа составит 1,5-2 тыс.р. За доверенность на представление интересов в Росреестре при невозможности личного присутствия на процедуре оформления записи в ЕГРН предстоит заплатить 2 тыс.р.

Налогообложение дарственной

В отношении налогообложения договоров дарения долей в квартире действует два важных правила:

1. Собственник всегда освобождается от уплаты налога по дарственной, так как не получает никакой выгоды от сделки. Сроки владения долей не учитываются.
2. Налог одаряемым уплачивается только при отсутствии родства между ним и дарителем.

Если родственных связей с дарителем нет, одаряемый сам рассчитывает сумму бюджетных платежей и отчитывается перед ФНС в виде заполненной декларации 3-НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).   За несовершеннолетних одаряемых отчитываются и платят родители.

Что будет, если не сдать декларацию в Налоговую: она не будет в курсе о подписанной дарственной и можно будет не платить налог? Нет, налоговая в любом случае узнает о сделке. И начислит штраф за несданную декларацию и санкции за неуплаченный налог. Информацию передаст нотариус или Росреестр.

Так, если сделка заверялась нотариально, то в обязанности нотариуса входит оповещение инспекции о дарственной в течение 5 дней после ее подписания (на основании п.6 ст.85 НК).

Порядок уплаты НДФЛ за полученную в дар долю в 2020 году изменился: теперь при определении налогооблагаемой базы допускается рассчитывать налог только на основании кадастровой стоимости недвижимости (рыночная или инвентаризационная стоимость более не учитываются).

Налог уплачивается по стандартной ставке 13% (30% — для нерезидентов). НДФЛ платится не со стоимости всей квартиры, а только на основании цены доли.

Например, кадастровая стоимость коммунальной квартиры составляет  3 млн.р. Владелица передает своей соседке  ½ доли стоимостью 1,5 млн.р. Налог составит 195 тыс.р. (1,5 млн.*13%).

При расчете налога по дарственной не применяются имущественные вычеты и не учитывается продолжительность владения жильем.

Образец договора дарения доли

При подготовке проекта дарственной можно опираться на готовый пример и при необходимости дополнить его дополнительными положениями.

В договор вносятся сведения об участниках сделке и передаваемой недвижимости.  Он не должен содержать фактических ошибок и дополнительных условий для получения права собственности на долю в имуществе, иначе его признают недействительным.

По дарственной можно оформить дарение сразу нескольким одаряемым. Либо заключать с каждым из получателей отдельный договор.

Договор дарения нужно оформить в нескольких экземплярах в зависимости от численности участников сделки (обычно один- дарителю, второй – получателю) + 1 экземпляр. Дополнительная копия потребуется для регистрирующего органа.

Скачать образец договора дарения доли в квартире можно тут

Краткое содержание

Что стоит запомнить владельцам долей в квартире при передаче ее в дар:

1. Дарственную можно оформить не на всю квартиру, а на ее долю. Но только если квартира оформлена в долевую собственность.
2. Получать согласие других собственников при оформлении дарственных на долю не нужно. Даже если речь идет о дарении комнаты в коммунальной квартире. Право об обязательном согласии действует только для договоров купли-продажи.
3. Ребенок до 14 лет не вправе никому подарить свою долю, только продать.
4. Договора дарения в отношении долей в недвижимости имеют письменную форму и подлежат обязательному нотариальному заверению.  Если в рамках соглашения дарятся одновременно все доли, такой договор не обязательно удостоверять у нотариуса.
5. Плата за совершение нотариальных действий привязана к кадастровой стоимости имущества и вносится независимо от наличия родственных связей.
6. Договор дарения не подлежит госрегистрации, но участвует в процедуре перехода права собственности на имущество.
7. За полученную долю одаряемому предстоит заплатить налог по ставке 13% от цены доли. Близкие родственники наделены льготным статусом и освобождены от налога.