Сначала завещать, а потом передумать и продать квартиру — насколько это законно?

Наследство

-Планирую покупать квартиру. Меня смущает то, что собственница квартиры (75 лет) оформила на нее завещание в пользу сестры. А потом решила ее продать и потратить деньги на ее лечение. Вправе ли собственница продавать ранее завещанную квартиру? Какие у меня есть риски – может ли сестра оспорить сделку купли-продажи, ссылаясь на завещание?

Собственница квартиры может продавать ранее завещанную квартиру. Что касается рисков покупки такой квартиры, они действительно есть. Но связаны скорее не с наличием завещания, а возрастом владелицы недвижимости и ее непоследовательностью в вопросе распоряжения имуществом.

Вправе ли собственник продавать ранее завещанную квартиру

Собственница квартиры может полноправно распоряжаться недвижимостью, даже если недвижимость уже была несколько раз завещана. Она вправе продать квартиру, подарить ее или завещать другому человеку.

Завещание вступает в силу только после смерти лица, которое его оставило (на основании ст.1118 Гражданского кодекса).  Пока завещатель жив, наследник никаких прав на квартиру иметь не будет и не может препятствовать заключению сделки.

При оформлении завещания нужно обратиться к нотариусу для заверения. Но сведения о том, что квартира завещана нотариусом никуда не передаются. В ЕГРН не будет отметки о том, что в отношении недвижимости установлено обременение, как в случае ареста или ипотеки.

Более того, гражданское законодательство не обязывает собственницу исполнить условия завещания и передать квартиру наследнице. Завещатель может в любой момент изменить или аннулировать завещание по своему усмотрению, не спрашивая согласия у наследников (по ст. 1130 Гражданского кодекса).

Нужно ли аннулировать завещание перед продажей

Если к моменту смерти завещателя указанное в завещании имущество ему фактически не принадлежало (было продано), то квартира просто исключается из завещания. Изменять или аннулировать завещание, а также уведомлять наследников о желании продать квартиру при жизни завещателя не требуется.

Таким образом, тот факт, что квартира ранее была завещана на сестру никак не влияет на право собственницы продать недвижимость при жизни. Наличие завещания не является риском для покупателя квартиры.

Может ли наследница оспорить продажу квартиры

Оспорить продажу квартиры, ссылаясь на оставленное ранее завещание, сестра не сможет. При жизни продавца квартиры завещание еще не будет иметь юридической силы, а после смерти – ссылаться на то, что недвижимость была указана в недействительном завещании – наследница не сможет.

Но сестра может попробовать оспорить сделку, ссылаясь на ее ничтожность. Единственный шанс для сестры добиться аннулирования продажи – привести доказательства недееспособности родственницы или того, что она не могла руководить своими действиями.

Основаниями для аннулирования сделки купли-продажи квартиры могут стать:

  1. Сделка подписана под влиянием заблуждения (по ст.178 Гражданского кодекса). Собственница думала, что подписывает договор аренды квартиры, а не продажи.
  2. Собственница не понимала значения своих действий (по ст.177 Гражданского кодекса). Например, она принимала лекарственные препараты, которые имеют эффект спутанности сознания , либо была нетрезвой или в состоянии аффекта.
  3. Не соблюдены формальности при подписании договора. Допустим, у собственницы был супруг, который не дал согласие на сделку или она продала долю в квартире без соблюдения преимущественного права на покупку.
  4. Сделка подписана с лицом, ограниченным в дееспособности (по ст.176 Гражданского кодекса). В этом случае продать квартиру можно, но только с согласия органов опеки и попечительства.
  5. Договор подписан под влиянием угроз, обмана или насилия.

По статистике,  у сестры есть минимальные шансы добиться оспаривания сделки купли-продажи в суде  – всего 5-10%. Но покупатель может еще больше снизить  эту небольшую вероятность, если предпримет при подписании договора ряд действий для минимизации рисков.

Основным риском при подписании сделки купли-продажи будет не то, что на квартиру составлено завещание, а то, что собственница  — пожилой человек (ей 75 лет). Это повышает вероятность того, что сестра сможет оспорить сделку со ссылкой на то, что родственница не осознавала значения своих действий.

На 100% защититься от оспаривания договора-купли продажи невозможно. Но следующие действия позволят максимально защититься покупателю  и снизить вероятность признания сделки недействительной:

  1. Попросите у собственницы справку из психоневрологического или психонаркологического диспансера о том, что она не состоит на учете. Но помните, что эти справки только снижают вероятность спаривания, но никаких гарантий не создают – суд вполне может их не учитывать при рассмотрении дела.
  2. Посетите врача для проведения освидетельствования (врач должен иметь лицензию на проведение освидетельствований).
  3. Запросите выписку из единого реестра с подтверждением дееспособности собственницы. Получить выписку вправе сама собственница. Но подтверждение дееспособности в текущий момент еще ничего не гарантирует: человека могут лишить дееспособности в дальнейшем или признать его неосознающим последствий продажи жилья.
  4. Сохраняйте все доказательства того, что собственница имела серьезные намерения продать квартиру: копии объявлений о продаже, акт-приема передачи недвижимости и пр.
  5. Заверяйте договор купли-продажи нотариально. Хотя при продаже квартиры обращение к нотариусу не обязательно, при заключении сделки с пожилым собственником – его участием не следует пренебрегать. Многие нотариусы совершают нотариальные действия со средствами видеофиксации, чтобы подтвердить, что обе стороны осознавали последствия подписания договора купли-продажи. Если собственница ограничена в движении, нотариуса можно пригласить на дом.
  6. Убедитесь, что собственнице есть где жить после продажи квартиры. Подписание альтернативных сделок в один день, когда собственник сразу переезжает в новую квартиру после продажи, всегда безопаснее, чем если он выписывается «вникуда».
  7. Используйте только безопасные безналичные способы расчетов (счет должен быть открыт на имя продавца) или нотариальный депозит.
  8. Не подписывайте договор по заниженной стоимости. В крайнем случае, если сделку оспорят, придется дополнительно подтверждать то, что по договору была внесена совсем другая сумма.

Более подробно о рисках для покупателя квартиры читайте в материале  «Памятка для покупателя квартиры-2021. Чем рискует покупатель в сделках купли-продажи недвижимости и как обезопасить себя при покупке квартиры».

Игорь Ласин

Юрист с опытом работы 7 лет. Специализация: гражданское, процессуальное, трудовое право; налоговое законодательство. Умею разбираться в нестандартных правовых ситуациях и находить оптимальные обоснованные решения.

Оцените автора
Ваш юридический помощник
Задайте свой вопрос юристу

  1. Екатерина

    Добрый день. Моя мама умерла в 85 лет от инсульта. Я единственна дочь . (мне 42 года).проживала всю жизнь с мамой в моей квартире. но она была прописана в другой квартире с сестрой,в которой сестра оформила приватизацию(мама не учавствовала в приватизации, отказ не писала). Она оставила завещание на своих сестер на частный дом когда мне было 19 лет. Когда мне было 40 лет она сделала на меня доверенность на продажу этого дома ,но я его не успела продать ,так как через месяц после доверенности у нее был инсульт ,она стала инвалидом 1 группы,и я одна за ней ухаживала в течении года, так как мама была выписана из больницы в тяжелом состоянии с прогнозом на ухудшении, ее сестры ,указанные в завещании не помогали. у мамы 3 группа инвалидности с рождения-эмфизома легких,добавочная доля правого легкого. сопутствующее заболевание-артериальная гипертензий, нефроангглосклероз.
    могу ли я обжаловать завещание?

    Ответить