Памятка продавца квартиры – 2021. Чем рискует продавец недвижимости и как обезопасить себя от неоплаты по договору

Недвижимость

Сразу скажем, что быть продавцом – проще. Основные риски в сделках с квартирами несут покупатели. Все, что нужно продавцу – получить деньги за квартиру.

Поэтому в данном материале мы акцентируем внимание на том, какие формы расчетов бывают в сделках купли-продажи и как выбрать наиболее безопасный и оптимальный для минимизации рисков. А также расскажем, какие моменты следует включить продавцу в договор купли-продажи, чтобы дополнительно обезопасить себя от неблагоприятного исхода сделки.

Содержание

Квартиру купили, но не оплатили: как обезопасить себя продавцу через договор купли-продажи

Что делать продавцу квартиры, который уже переоформил право собственности на покупателя, но денег так и не получил? Суды долгое время придерживались позиции, что неоплата по договору купли-продажи не является основанием для расторжения договора (со ссылкой на на п. 3 ст. 486 ГК РФ).

Да, судьи видели нарушение в действиях покупателя и выносили постановление о принудительном взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими деньгами в пользу бывшего собственника. Но такое судебное решение мало чем помогало продавцу, если с покупателя нечего было взять. Взыскание долга могло длиться годами.

К счастью, с 2015 года чаша весов правосудия склонилась на сторону продавцов. Верховный суд посчитал, что если собственник недвижимости не получил за нее денег, то он «в значительной степени лишился того, на что рассчитывал при заключении договора». Поэтому со ссылкой на п. 2 ст. 450 ГК РФ сторона, не получившая оплату, вправе расторгнуть договор.

Теперь продавцы вправе требовать расторжения ДКП, а не обязательного исполнения его покупателем. Это выгоднее: собственник получает назад квартиру и может продать ее более платежеспособному и ответственному покупателю.

Благоприятно новая судебная практика повлияла и на покупателей. Повысилась их заинтересованность в оплате по сделке, так как появились риски лишиться имущества.

Для безопасности собственника стоит включать в договор пункт, согласно которому неоплата будет основанием для расторжения ДКП.

Продавцу не обязательно подавать исковое заявление о расторжении ДКП, он по-прежнему вправе требовать принудительного взыскания денег с покупателя.

Дополнительной гарантией оплаты для продавца может стать нахождение квартиры в залоге вплоть до полной оплаты. Наличие залогового обременения на квартиру обозначает, что покупатель не сможет распоряжаться недвижимостью до тех пор, пока полностью не расплатиться с собственником (в частности, не сможет продать или подарить ее). Первоначальный владелец квартиры в данном случае выступает как бы «кредитором» покупателя. Отметка о залоговом обременении появится в ЕГРН.

Положение о залоге в рамках ДКП недвижимости действует по умолчанию и его не стоит дополнительно прописывать (на основании п.5 ст.488 ГК). Но стороны могут предусмотреть иные условия и исключить передачу квартиры в залог.

Отсутствие залога не так страшно для продавца, если получение денег за квартиру не зависит от покупателя. В частности, если используются современные способ расчета: аккредитив, банковская ячейка. А также если продавец получает деньги до перехода права собственности. Тогда отсутствие залога не несет дополнительных рисков для владельца.

Но есть часть стоимости квартиры вносится с рассрочкой (отсрочкой), то продавцу будет спокойнее, если пункт о залоге останется в договоре. Так, целесообразно сохранить залог при оплате с использованием сертификата на материнский капитал или в рассрочку. Положение о залоге также обязательно указывается для снижения рисков при наличной форме оплаты.

Как защититься от срыва сделки с покупателем

Чтобы покупатель в последний момент не передумал покупать квартиру и не сорвал заключение договора купли-продажи, в сделках с недвижимостью активно практикуется получение предоплаты.

Предоплата вносится по условиям предварительного договора или соглашения об авансировании. Для продавца получение некого финансового обеспечения от второй стороны сделки означает, что он нашел покупателя, может снимать размещенную рекламу, прекращать показы и вести дальнейшие переговоры об условиях подписания ДКП.

Покупатель же начинает более ответственно относиться к сделке, так как у него появляются денежные обязательства. Если он откажется от покупки без веского основания, то потеряет внесенный аванс.

При передаче аванса стороны также подписывают предварительный договор, в котором они фиксируют согласованные условия: окончательная цена, дата выхода на сделку и способ проведения взаиморасчетов (наличный/безналичный), сроки выписки зарегистрированных лиц и пр.

Задаток или аванс: что безопаснее для продавца

Предоплата за квартиру может быть внесена в двух формах:

  • аванса
  • задатка.

Риски получения задатка для продавца состоят в том, что по нему есть финансовая ответственность. Если сделка будет сорвана по вине продавца, то ему предстоит компенсировать покупателю двойной размер задатка (по ч.1 ст.381 ГК).

Поэтому продавцу безопаснее получать от покупателя предоплату в виде аванса. Тогда если собственник вдруг передумает продавать квартиру, он просто вернет покупателю сумму аванса и фактически ничего не потеряет.

В договоре авансирования или предварительном ДКП обычно прописывается дополнительная материальная ответственность только для покупателя за срыв сделки: он попросту потеряет аванс.

В каком размере требовать аванс за квартиру от покупателя

Сумма аванса за квартиру законодательно не установлена и определяется по соглашению сторон. Основное условие для определения оптимальной суммы: она должна быть достаточно весомой, чтобы покупателю было жалко ее потерять. Стандартно предоплата составляет 1-2% от стоимости квартиры или стороны договариваются о некой круглой сумме (50-100 тыс.р.).

Сроки авансирования должны составлять не менее 2-3 недель, чтобы стороны смогли подготовить полный комплект документов для заключения сделки и перехода права собственности.

Риски неоплаты по договору: способы минимизации

Сегодня практикуется 4 безопасных способа расчетов при покупке недвижимости:

  • с использованием банковской ячейки;
  • через аккредитив;
  • через депозит нотариуса;
  • с помощью электронной регистрации.

Несмотря на разницу в практической реализации сущность этих четырех механизмов примерно одинаковая:

Покупатель размещает в неком защищенном месте оплату по договору купли-продажи (в наличной или безналичной форме). А продавцу предоставляют доступ к деньгам только после завершения перехода права собственности.

Использование механизмов безопасных расчетов также входит в зону интереса покупателя, поэтому не встречает противодействия с его стороны.

Наличные расчеты небезопасны как в случае оплаты до перехода права собственности к покупателю, так и – после передачи прав (в первом случае сильно рискует покупатель, во втором – продавец).

Как безопасно получить деньги: сравнительный анализ способов расчетов

Правило номер один при заключении сделки с минимальным риском – это использование современных способов расчета. Если в приоритете безопасность, сторонам следует избегать наличных расчетов. Это высококрисковый и устаревший формат оплаты.

Общие требования к выбору способа расчетов за квартиру

Чтобы сделать расчеты максимально безопасными и снизить риск уклонения покупателя от оплаты по договору купли-продажи существует ряд общих правил:

  1. Банк или нотариус достаточно надежные (с низким риском банкротства или отзыва лицензии). Если банк лишат лицензии, свои деньги продавец и покупатель уже не увидят. Нужно дополнительно удостовериться, что нотариус не исчезнет внезапно, а его аккредитив открыт в надежном банке.
  2. Форма оплаты c максимально низким риском. Если выбран аккредитив, то это должен быть безотзывный депонированный аккредитив.
  3. Условия предоставления доступа к деньгам заведомо выполнимы для продавца. Так, при использовании банковской ячейки утрата ключа одной стороной не должна сделать сделку невозможной и заблокировать доступ к деньгам продавца, потеря договора купли-продажи — тоже (должна быть возможность его чем-то заменить: например, выпиской из ЕГРН).
  4. Стороны не зависят друг от друга при расчетах. Так, не должно быть документов, которые продавец не сможет получить без участия покупателя.
  5. Сроки аренды ячейки или открытия аккредитива являются достаточными для подписания сделки и исключают возможные форс-мажор с задержкой. Сроки прописывают с запасом – не менее двух недель после подписания договора купли-продажи.

Расчеты через банковскую ячейку

Депозитарий или банковская ячейка -наиболее распространенная форма оплаты в сделках с недвижимостью.

Сущность

Банковская ячейка – это небольшой сейф, который передается банком в аренду на любой срок для хранения денег. Банком не контролируется, что передается в ячейку: в его задачи входит только обеспечение безопасности сейфа.

Схема расчетов за квартиру с банковской ячейкой предполагает ряд этапов:

  1. Покупатель заключает договор аренды ячейки с банком. В тот же день покупатель, продавец и банк подписывают дополнительное соглашение с условиями допуска к ячейке.
  2. Деньги пересчитываются под контролем продавца и запечатываются в секьюпак, на котором ставят подписи обе стороны.
  3. Наличные закладываются покупателем в сейф.
  4. По результатам переоформления прав собственности на квартиру продавец получает деньги из ячейки. Доступ ему открывают сотрудники банка после предъявления подтверждающих заключение сделки документов. Обычно от продавца требуется паспорт и договор купли-продажи с отметкой Росреестра.

Стороны могут установить дополнительные условия для допуска к ячейке (кроме ДКП). Например, предъявление продавцом:

  • выписки из домовой книги;
  • единого жилищного документа.

Это нужно для страховки покупателя от случаев неоплаты коммунальных услуг и выписки всех жильцов из квартиры.

Если сделка срывается и перехода права собственности по ней не происходит, средства возвращаются к покупателю. Он может забрать их после истечения срока аренды ячейки (в течение срока аренды доступ для покупателя будет заблокирован).

Стоимость

Аренда банковской ячейки обойдется примерно в 2-7 тыс.р. Если сопоставить эту сумму с ценой недвижимости – это недорого.

Стоимость аренды банковской ячейки оплачивается покупателем после закладки денег. Она зависит от сроков аренды, а также ценовой политики банка. Стоит быть готовым к том, что банк может взять дополнительную плату:

  • за допсоглашение (контроль допуска продавца к сейфу);
  • залог за ключ от ячейки;
  • пересчет купюр.

В таблице представлены тарифы на аренду банковской ячейки:

Тарифы на аренду банковской ячейки в 2021 году (источник: официальные сайты банков, цены актуальны для Москвы)

Сбербанк ВТБ Альфа-Банк СКБ-Банк

 

Аренда ячейки 2058 р. – 21 день

 

2480-6150 р. (за месяц)

 

1200 р. в неделю

 

1200 р. — месяц
Контроль допуска к ячейке в сделках с недвижимостью 5160 6000 4000 р. н/д

При утрате ключа взыскивается штраф – 3000 р. в Альфа-банке, 7000 р. – в ВТБ.

Преимущества использования банковской ячейки

  • это наиболее простой и отлаженный механизм расчетов;
  • безопасность расчетов: деньгипод охраной банка;
  • в депозитарии обычно есть комната для пересчета и проверки купюр на подлинность;
  • при отзыве лицензии у банка клиент лучше защищен, чем при аккредитиве: средства в ячейке не входят в состав активов банка.

Недостатки

  • возможны сложности с «обналичиванием» суммы для закладки в ячейку.
  • есть риски при транспортировке крупной суммы до банка;
  • риски обсчета и мошенничества со сторон продавца (при отсутствии детекторов и счетных машинок);
  • не все банки предоставляют услугу;
  • требуется личный визит в банк для получения денег;
  • при некорректно составленном договоре продавец сильно зависит от покупателя.

Как снизить риски продавца при расчетах через банковскую ячейку

Хотя расчеты с использованием банковской ячейки достаточно популярны, данная форма имеет немало рисков для продавца.

Риск первый – связан с местом хранения ключа от ячейки. Между продавцом и покупателем нередко возникают разногласия по поводу того, где будет храниться ключ от банковской ячейки после закладки денег: у продавца или покупателя.

Покупатели обычно настаивают, чтобы ключ хранился у них. Они аргументируют свою позицию тем, что до перерегистрации собственности квартира им не принадлежит. Также покупатели боятся, что если отдадут ключ, то впоследствии продавец не выдаст им расписку о получении денег за квартиру (она нужна им для оформления налогового вычета).

Для продавцов хранение ключа у покупателя создает дополнительные риски. Они могут столкнуться с покупателями-шантажистами, которые будут игнорировать просьбы о передаче ключа и требовать вознаграждение за него.

Покупатель может не отдавать ключ без злого умысла, а из-за внешних обстоятельств. Например, ему понадобиться срочно уехать, а по возвращению сроки доступа к ячейке  уже истекут.

Продавцу безопаснее хранить ключ у себя, тем более до перехода прав собственности они не получат доступ к ячейке. Но многие покупатели категорически против такой схемы. Если договориться о месте хранения сторонам не удается, то стоит рассмотреть дополнительные варианты для снижения рисков продавца:

  1. Использовать совместную аренду ячейки продавцом и покупателем.
  2. Предусмотреть дополнительные гарантии в договоре: например, что продавца допустят в ячейку без ключа, если он предоставит выписку из реестра. Нужно учесть, что за изменение типовой форм договора банки могут взимать дополнительную плату.
  3. Оформить услугу по хранению ключа в банке (ее оказывают не во всех банках). Можно дополнительно предусмотреть условие о закладке расписки о получении денег в зеркальную ячейку.
  4. Передать ключ на хранение доверенному лицу: нотариусу или в агентство недвижимости.
  5. Оформить гарантийное обязательство покупателя передать ключ продавцу в назначенный день. Это не самый лучший способ, так как заставить покупателя исполнять обязательства по гарантийному письму практически невозможно.

В крайнем случае, продавец может обратиться в банк с заявлением о недобросовестных действиях покупателя. В ответ банк может предоставить допуск к ячейке, хотя риски отказа в удовлетворении просьбы продавца сохраняются.

Риск второй – связанный с некорректным оформлением условий допуска к ячейке и невозможностью продавца забрать свои деньги. Указанного риска можно избежать, если правильно составить договор с банком.

Вот, на какие пункты договора аренды ячейки следует обратить особое внимание владельцу квартиры:

  1. Документы для доступа к ячейке. Оптимально, чтобы доступ в ячейку открывали по договору купли-продажи с отметкой Росреестра. Если условием доступа к ячейке выступает выписка из ЕГРН, это может быть не совсем удобно для продавца (после перерегистрации права собственности вписка оформляется только для покупателя). Тогда на получение денег  за квартиру уйдет дополнительное время.

Продавец может согласиться, чтобы в комплект подтверждающих документов входила выписка из домовой книги в подтверждение выписки всех жильцов (при этом осознавая, что на ее получение таких документов может уйти дополнительное время и заложить дополнительные дня на аренду). А вот включать в перечень документов передаточный акт крайне не рекомендуется, так как покупатель в дальнейшем может сам уклоняться от его подписания. А это заблокирует доступ к деньгам для продавца.

При оформлении сделки в электронном виде учитывается, что договор с отметкой Росреестра продавцу не выдается. Это аспект следует предусмотреть при определении допуска к ячейке для продавца и заменить договор на выписку из ЕГРН.

  1. Сроки предоставления допуска к ячейке. Они должны быть с запасом на случай возможной задержки при переходе собственности (рассчитываются как срок регистрации+2 недели). Безопасными сроками аренды являются 21-26 день (на практике подписание сделки и переоформление прав длится меньше).
  2. Не подписывать договора, при котором при получении денег присутствуют обе стороны: продавец и покупатель. Если попадется безответственный покупатель, будет сложно договориться с ним о совместном визите в банк.

Третий риск для продавца – мошенничество покупателя при закладке денег. Чтобы его снизить, необходимо пользоваться услугами банка по пересчету и проверке купюр на подлинность, а также лично присутствовать при закладке денег. Обычно детекторы и счетчики есть практически в каждом хранилище.

Расчеты через банковский аккредитив

Схема расчетов через аккредитив во много схожа с банковской ячейкой. Аккредитив похож на виртуальную банковскую ячейку с той лишь разницей, что применяется безналичная форма расчетов. Отсутствие наличных денег повышает надежность расчетов.

При использовании аккредитива нет рисков обсчета и получения меньшей суммы вместо оговоренной, а также фальшивых купюр или пачки нарезанной бумаги (теоретически вероятность мошенничества с использованием ячейки сохраняется).

Сущность

От ячейки аккредитив отличается тем, что деньги не хранятся в сейфе в виде банкнот, а переводятся покупателем в безналичной форме на счет-депо, где они «замораживаются» вплоть до завершения сделки. Банк может использовать сумму на счете-депо только для расчетов с продавцом.

Схема расчетов в сделках с недвижимостью через аккредитив предполагает прохождение ряда этапов:

  1. Покупатель открывает аккредитивный счет в выбранном банке на определенный срок (обычно – на месяц). В договоре на аккредитив оговаривается условие предоставления допуска к деньгам продавцу.
  2. Покупатель распоряжается перевести средства со своего текущего счета на аккредитивный.
  3. В течение срока действия аккредитива средства блокируются на счете-депо и покупатель не может их снять.
  4. Покупатель предоставляет продавцу выписку с аккредитива, которая подтверждает заморозку денег на счету на 30 дней.
  5. Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи и подают документы на перерегистрацию прав собственности.
  6. После переоформления квартиры на покупателя средства переводятся на текущий счет продавца.  Для это он передает банку документы, предусмотренные аккредитивом (обычно это договор купли-продажи с отметкой Росреестра).
  7. В дальнейшем продавец может снять деньги со счета или потратить иным способом.
Схема работы банковского аккредитива
Как работает схема расчетов с использованием банковского аккредитива (источник: ВТБ)

Возврат денег покупателю возможен только в случае отказа Росреестра в переходе прав собственности или если сделка не состоялась в течение 30 дней (срока действия договора).  Если продавец не предоставит в установленный срок комплект документов, то средства вернут на счет покупателя.

Стоимость

Стоимость использования аккредитива в сделках с квартирами в 2021 году:

  • в Сбербанке — 0,2% от суммы сделки (не менее 2000 р.);
  • в ВТБ оплачивается открытие аккредитива – 9000 р.;
  • в Райффайзенбанке при аккредитиве на сумму более 1 млн.р. аккредитив открывают бесплатно.

Преимущества

  • безопасность сделки гарантирована банком;
  • не нужно обналичивать крупную сумму денег и заботиться о безопасности ее перевозки в банк;
  • нет необходимости пересчета купюр и проверки их подлинности;
  • не нужно перевозить ключи от ячейки, не возникают споры между продавцом и покупателем о месте хранения ключа;
  • оптимален для тех собственников, которые переезжают из города в город; деньги со счета продавец сможет снять в любом городе;
  • удобен для альтернативных сделок: можно в один момент произвести расчет по цепочке сделок (если параллельно по цепочке встроить комбинацию расчетов через аккредитив, то автоматически произойдут расчеты между всеми участниками);
  • продавец максимально автономен от покупателя: после перерегистрации права собственности он практически гарантированно получит деньги.

Недостатки

  • услуга доступна не во всех банках;
  • в документах прописывается полная сумма сделки (иногда участники сделки не хотят, чтобы она там фигурировала);
  • банк должен будет уведомить налоговую инспекцию о факте крупной сделки;
  • дорогое обналичивание денег со счета продавца после поступления оплаты;
  • расчеты возможны только в рублях;
  • получателем по аккредитиву может быть только один человек: если собственников несколько, то придется открывать несколько аккредитивов;
  • у банка могут отозвать лицензию при нахождении средств на аккредитиве, а страховка АСВ на эти деньги не распространяется.

Как снизить риски продавца при расчетах через аккредитив

При расчетах через аккредитив для продавца квартиры сохраняются следующие группы рисков:

  • неправильный выбор формы расчетов;
  • ошибки в договоре;
  • сложности с документальным подтверждением перехода прав собственности;
  • истечение сроков аккредитива до завершения сделки – тогда деньги уйдут обратно к покупателю;
  • отзыв лицензии у банка, в котором оформлен аккредитив.

Рассмотрим как продавцу свести указанные риски к минимуму.

Аккредитив можно классифицировать по следующим основаниям:

  1. Отзывные и безотзывные: это значит, может ли покупатель досрочно отозвать свои деньги.
  2. Акцептный или безакцептный: требуется ли согласие продавца на перевод денег продавцу после выполнения всех условий.
  3. Покрытый или непокрытый: были ли переведены деньги на аккредитив или нет (хотя платеж в любом случае будет гарантирован банком).

Для продавца важно, чтобы аккредитив был безотзывный, безакцептный и покрытый. Другими словами аккредитив должен открываться на следующих условиях:

  • покупатель не вправе его отозвать по своему желанию в одностороннем порядке;
  • он покрывается деньгами, внесенными покупателем на счет;
  • на перевод денег в счет покупателя не нужно согласие банка.

Сохраняется риск отзыва лицензии у банка в период регистрации права собственности на объект и тогда с получением денег могут возникнуть проблемы. Поэтому стоит особенно внимательно подходить к выбору банка для открытия аккредитива и открывать счет только в надежных финансовых учреждениях.

Для открытия аккредитива покупатель пишет в банке заявление с указанием суммы и сроков действия, а также условий раскрытия аккредитива. В заявлении указывается номер счета продавца, на который будут переводиться средства. Продавцу приезжать в банк в момент открытия аккредитива не нужно. Но продавцу безопаснее будет присутствовать пи оформлении договора, чтобы удостовериться в корректности его заполнения.

На что следует обратить внимание продавцу в договоре банковского аккредитива:

  1. Сумма аккредитива – она должна соответствовать цене сделки.
  2. Корректность банковского счета для перевода – при ошибках в реквизитах деньги не дойдут до продавца.
  3. Сроки действия аккредитива: он устанавливается с определенным запасом с учетом возможных задержек при регистрации (чтобы у продавца оставалось время для перевода денег на личный счет). Оптимальным сроком аккредитива при покупке квартиры на вторичном рынке является 30-60 дней.
  4. Документы для исполнения аккредитива (перевода денег на счет продавца). Их стороны определяют по своему усмотрению, для банка данный вопрос не имеет принципиального значения. Для продавца удобнее всего, чтоб подтверждением был договор купли-продажи с отметкой о регистрации из Росреестра. Но стоит учитывать, что при электронной регистрации сделки отметка Росреестра на договор не проставляется, что может создать сложности при получении денег.

В договор купли продажи стоит внести условие о том, что расчеты происходят с использованием аккредитива.

Электронная регистрация через систему безопасных расчетов

Сущность

Механизм электронной регистрации сделок работает с начала 2017 года в Сбербанке. Первоначально его можно было использовать только для покупок квартир в новостройках. Сегодня по указанной схеме можно зарегистрировать куплю-продажу вторичного жилья.

Для проведения сделки открывается транзитный счет, средства с которого по результатам государственной регистрации переводят на личный счет продавца.

Сервис безопасных расчетов от Сбербанка работает по следующей схеме:

  1. Стороны заключают договор об оказании услуги. Со стороны покупателя нужен паспорт и ИНН, продавца – паспорт и реквизиты счета.
  2. Покупатель переводит деньги на спецсчет «Центра недвижимости от Сбербанка».
  3. Сделку можно оформить без посещения офиса Росреестра или МФЦ. Все документы передаются в электронном виде из офиса банка.
  4. После перехода прав собственности за квартиру в Росреестре средства переводят продавцу. При этом ООО «ЦНС» сам запрашивает сведения о переходе прав к покупателю в Росреестре.
Схема расчетов через сервис безопасных расчетов
Как работает схема расчетов через сервис безопасных расчетов от Сбербанка (источник: ДомКлик)

После регистрации права собственности покупатель получает на электронную почту выписку из ЕГРН с отметкой о государственной регистрации.

Стоимость

Стоимость электронной системы безопасных расчетов от Сбербанка составляет от 2 900 р.

Преимущества

  • регистрация и расчеты происходят по принципу единого окна: покупателю не нужно никуда ехать для получения денег и переоформления прав собственности;
  • электронная регистрация может быть удобна при нахождении продавца недвижимости в другом городе;
  • на оформление услуги уходит до 15 минут;
  • покупателю не нужно снимать наличные и перевозить в ячейку;
  • продавцу не нужно приезжать в банк для получения денег;
  • при расчетах с использованием счета в Сбербанке нет дополнительных комиссий;
  • нулевые риски обсчета.

Недостатки

  • менее безопасная схема, чем расчеты через аккредитив (не является по форме безотзывным аккредитивом, соответственно, нормы ГК ст. 869 на него не распространяются; средства переводятся не на счет Сбербанка, а в ООО «Центр недвижимости» — заключение договора регулируется не ГК, а ЗоЗПП);
  • сложности при попытке занижения цен объекта;
  • ограниченный охват: не все банки предлагают подобную услугу;
  • стороны не получают на руки договор купли-продажи с отметкой Росреестра;
  • услуга не применима к некоторым видам сделок: участник сделки не является гражданином РФ; собственность получена до 1998 года; получатель денег младше 18 лет; покупается несколько долей по разным ДКП.

Депозит нотариуса

Порядок проведения расчетов через нотариальный депозит отличается от всех вышеперечисленных схем тем, что гарантом выплат денег служит не банк, а нотариус.

Сущность

Механизм работ с нотариальным депозитом достаточно прост. После подготовки договора купли-продажи покупатель переводит на банковский счет нотариуса сумму в размере стоимости объекта. В дальнейшем сторон в присутствии нотариуса подписывают договор, а нотариус его заверяет и передает в Росреестр.

Когда регистрация завершена, все средства с депозита переводятся продавцу на его текущий счет или передаются в наличной форме.

Как работает нотариальный депозит
Что такое нотариальный депозит и в чем его преимущества (источник: Федеральная нотариальная палата)

Нотариус может заказать выписку из ЕГРН или проверить факт регистрации самостоятельно, но обычно в этом нет необходимости, так как к моменту расчетом такая выписка уже будет на руках покупателя.

Стоимость

Для использования депозита нотариуса при расчетах нет необходимости заключать договор купли-продажи в нотариальном формате. Достаточно простой письменной формы: условия расчетов с посредничеством нотариуса включается в договор. Но стоимость услуг при этом будет выше (а многие нотариусы отказываются брать на себя исполнение расчетов по тем договорам, которые они не заверяли).

За проведение расчетов через депозит нотариуса за нотариально заверенный договор нужно будет заплатить 1,5 тыс.р. В указанную сумму входит нотариальный тариф, а также плата за оказание услуг технически-правового характера.

Дополнительно оплачиваются услуги нотариуса за удостоверение сделки. Тариф за заверение ДКП квартиры в долевой собственности составит 0,5% от кадастровой цены договора. Стоимость услуг технически-правового характера – около 5,1 тыс.р.

Если же депозит нотариуса используется для расчетов по простому не заверенному договору, то оплачивается данная услуга в размере 0,5% от цены сделки+1-2 тыс.р. платы за услуги технически-правового характера.

Преимущества

  • наиболее безопасный способ расчетов, так как нотариус  лично проинформирован о деталях сделки;
  • услуга депонирования денег у нотариуса проще и дешевле, чем в банке;
  • нотариально заверенный договор легче и быстрее проходит регистрацию, его сложнее расторгнуть;
  • покупатель получает нотариальное удостоверение оплаты (не нужно брать расписку у продавца);
  • минимальные сроки проведения сделки (перерегистрация нотариально заверенных сделок проходит быстрее).

Недостатки

  • при отсутствии нотариального заверения ДКП стоимость услуг может быть достаточно высока;
  • ответственность нотариуса ограничена страховым покрытием по договору страхования гражданской ответственности, что может быть критично для дорогой недвижимости (дороже 5 млн.р.).

Риски отказа в регистрации в Росреестре

Некоторые риски продавца совпадают с рисками покупателя при покупке квартиры: это признание договора купли-продажи незаключенным или отказ в регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Чтобы снизить риски отказа в регистрации в Росреестре необходимо следить, чтобы все условия по сделке были соблюдены. В частности:

  • договор заверен нотариально (при необходимости);
  • соблюдена комплектность документов (получены необходимые согласования);
  • в реестре нет отметки о залоге недвижимости, аресте, запрете собственников действовать по доверенности;
  • проверить корректность заполнения заявления на переход права собственности.

Часто задаваемые вопросы

Я продаю свою квартиру, а у покупателя ипотека от Сбербанка. Он просит меня завысить стоимость по договору купли-продажи. Какие риски возникают у продавца недвижимости при продаже с завышением цены?

В ипотечных сделках просьба о завышении стоимости квартиры является достаточно распространенной. Она обусловлена тем, что банки не готовы кредитовать заемщика на полную стоимость квартиры, а одобряют сумму в пределах 80-90% ее рыночной цены. Если у покупателей нет своих сбережений на первый взнос, то единственный выход для них — это показать банку, что квартира стоит больше, чем это есть на самом деле. Завышенная цена будет фигурировать только в договоре купли-продажи, тогда как реальная цена сделки останется прежней.

При такой схеме с завышением стоимости продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель якобы вносит обеспечительный платеж (или аванс) в сумме первоначального взноса. Через несколько дней после подписания ипотеки предварительный договор расторгается, а несуществующий платеж по документам «возвращается» к покупателю.

Завышение стоимости квартиры несет для продавца некоторые риски:

1.      При признании сделки недействительной стороны обязуются вернуть все полученное по ней. Соответственно, от продавца потребуется вернуть покупателю сумму, которая фигурирует в договоре купли-продажи.

На практике риск реализации такого сценария небольшой, так как инициатором расторжения договоров купли-продажи в суде обычно является не покупатель, а продавец и его родственники. Со стороны покупателя расторгнуть ДКП очень сложно: требуются доказательства существенного нарушения условий договора покупателем.

2.      Завышенная стоимость квартиры может привести к росту налоговой нагрузки для продавца (если расчет НДФЛ будет вестись по договору купли-продажи) . Правда, этот риск грозит не всем продавцам: при длительном сроке владения квартирой налоговых обязательств не возникает.

Чтобы снизить риски взыскания увеличенной цены с продавца используется «возвратная расписка». Ее пишет покупатель в подтверждение возврата ему суммы аванса по расторгнутому договору купли-продажи. Этот документ может выступать весомым доказательством для суда и размер обязательств продавца перед покупателем снизится на размер аванса. Расписка должна храниться у продавца.

Покупатель также может оформить долговую расписку на сумму завышения в пользу продавца. Но обычно благоразумные покупатели не хотят брать на себя дополнительные риски взыскания денег по этой расписке.

Я нашел покупателя на квартиру, но меня смущает, что он планирует покупку через военную ипотеку. Слышал, что такая ипотека существенно осложняет сделку. В чем риски для продавца при покупке квартиры с использованием военной ипотеки?

Отличия покупки с использованием военной ипотеки будут состоять в том, что при обычном кредите документы на недвижимость проверяет только банк, тогда как при военной – добавляется дополнительная проверка со стороны Росвоенипотеки. Этот государственный орган участвует на всех этапах сделки и только после его согласия переход права собственности регистрируют в Росреестре.

Основная проблема для продавца квартиры при использовании покупателем средств военной ипотеки – это появление дополнительного звена в цепочке согласования (вначале документы проверяет банк, затем – Росвоенипотека) и более длительная процедура сделки купли-продажи. Если продавец готов к тому, что его сделка будет длиться дольше (на дополнительные согласования уйдет примерно на 10-20 дней), то никаких дополнительных рисков у него не возникнет.

Среди нюансов сделки с военной ипотекой то, что средства поступают продавцу не с одного, а с двух счетов (со счета банка-кредитора и часть – от Росвоенипотеки).

Также есть общие проблемы при покупке любой недвижимости с использованием ипотеки: квартира должна соответствовать требованиям банка (у каждого банка они свои). Если покупатель приобретает недвижимость в ипотечный кредит, то могут возникнуть сложности, связанные с требованиями банка-кредитора в части условий сделки.

Если выдвинутые банком условия для продавца кажутся неприемлемыми, то всегда можно отказаться от сделки.

Чтобы снизить свои риски продавцу следует проверить у покупателя свидетельство о праве на военную ипотеку, внимательно проверять документы на сделку.

Покупатель планирует оплатить часть стоимости квартиры через материнский капитал. Я опасаюсь, что квартира перейдет в собственность покупателя, а материнский капитал мне так и не перечислят. Как снизить свои риски в такой сделке?

Чтобы снизить риски продавца в сделках с материнским капиталом необходимо придерживаться ряда правил:

1.      Перед заключением сделки запросить у покупателя выписку, которая подтверждает остаток денежных средств сертификата на материнский капитал. Наличие самого сертификата у покупателя еще не подтверждает, что он не потратил все деньги с лицевого счета.

2.      Прописать условие об оплате с использованием материнского капитала в сделке купли-продажи. Желательно включить дополнительное условие о том, как покупатель будет расплачиваться с продавцом при отказе ПФР перечислить деньги.

3.      Получить в банке реквизиты банковского счета с печатью для перевода денег из ПФР.

4.      Следить, что правила использования материнского капитала соблюдались: возраст ребенка (он должен быть старше трех лет, если покупатель не использует ипотеку для оплаты), все члены семьи наделяются правами собственности и пр.

5.      Проследить, что покупатель уложился в установленные сроки для подачи документов. С даты получения выписки о регистрации права собственности в ЕГРН у него будет три рабочих дня на передачу документов в ПФР. Чтобы удостовериться, то покупатель внезапно не передумал отправлять документы в ПФР, можно прийти на получение выписки из ЕГРН вместе с ним и проконтролировать поступление заявления в ПФР.

6.      Учесть, что оплата из ПФР приходит не сразу, а через 1,5 месяца после передачи документов по сделке.

7.      Не подписывать финальный акт приема-передачи квартиры, пока не будут перечислены все деньги. Первый акт необходимо подписать после получения документов о регистрации перехода права собственности с указанием на то, что расчеты были произведены частично. Второй (финальный) акт приема-передачи подписывается только после перечисления материнского капитала.

8.      Есть еще один способ снижения рисков – оформить на квартиру залоговое обременение до полной оплаты. Но могут быть проблемы с одобрением такой сделки со стороны органов опеки, которые не пропустят договор в пользу несовершеннолетних с залогом.

5 важных условий минимизации рисков продавца квартиры

Итак, приведем ключевые способы минимизации рисков продавца при покупке недвижимости:

1.      Подписывать предварительный договор или договор авансирования, чтоб избежать срыва сделки.

2.      Прописывать оплату по договору в качестве существенного условия сделки, чтобы на основании этого потребовать расторжения договора купли-продажи и возврата недвижимости.

3.      Пользоваться своим правом на залог квартиры до полной оплаты.

4.      Использовать безопасную форму расчетов: банковский аккредитив, ячейку, депозит нотариуса или электронную перерегистрацию. Среди способов расчетов с минимальным риском – аккредитив и нотариальный депозит.

5.      Следить за комплектностью документов и корректностью их оформления при передаче заявления о перерегистрации права собственности в Росреестре.

Екатерина Новицкая

Эксперт в области экономики и права. Опыт работы 6 лет в консалтинговых компаниях.

Оцените автора
Ваш юридический помощник
Расскажите о проблемах, с которыми вы столкнулись при продаже квартиры

Adblock
detector