— Недавно узнала, что бывший муж продал квартиру, которую мы покупали в браке, но она была зарегистрирована полностью на него. Я всегда считала, что Росреестр откажется регистрировать сделку, если не будет получено нотариально заверенное согласие от второго супруга, но почему-то бывшему мужу удалось обойти это требование. Могу ли я признать сделку недействительной?
— Да, действительно, Ваше право на половину квартиры в результате сделки было нарушено, поэтому есть возможность признать недействительной сделку по распоряжению совместно нажитым имуществом в суде. Вины Росреестра в том, что он зарегистрировал сделку купли-продажи без согласия супруга, нет, так как по новым правилам он не вправе приостанавливать госрегистрацию при отсутствии данного документа.
Расскажем, какого порядка действий нужно придерживаться, чтобы признать сделку по продаже совместно нажитого имущества, проведенную без согласия второго супруга, недействительной.
Законный режим собственности супругов
По закону в отношении имущества, нажитого во время брака, устанавливается режим совместной собственности независимо от того, на чье имя оно было оформлено или кто оплачивал покупку (на основании ст.34 Семейного кодекса).
Это значит, что тот факт, что квартира была зарегистрирована только на мужа, не отменяет действие режима совместной собственности (только если супруги не заключали брачный договор или соглашение о разделе имущества). Соответственно, собственниками квартиры в рассматриваемом случае являются муж и жена, хотя в выписке из ЕГРН сведений о жене может не быть. Таким образом, в России фактически действует режим скрытой собственности супругов.
Как супруги распоряжаются совместно нажитым имуществом
При распоряжении совместно нажитым имуществом супругов необходимо согласие от их обоих. Но ситуации, когда один из супругов распоряжается общим имуществом без согласия другого, встречаются нередко.
Супруги владеют и распоряжаются общим имуществом по совместному согласию, и при совершении одним из супругов сделки по продаже имущества по умолчанию считается, что он действует с согласия – другого (согласно п.1,2 ст.35 Семейного кодекса).
В силу п.3 ст.35 Семейного кодекса муж должен получить нотариально заверенное согласие жены на проведение сделок в отношении совместно нажитого имущества в следующих случаях (в этих ситуация презумпция согласия супруга на сделку не действует):
- Сделки по распоряжению имуществом, права на которые подлежат госрегистрации. Сюда попадают не только сделки с квартирами, но с и иной недвижимостью, долями в уставном капитале.
- Сделки, для которых действует обязательная нотариальная форма. Это, например, договор ренты, наследственный договор или продажи доли в праве общей собственности на квартиру.
- Сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации. В частности, к ним относят договора долгосрочной аренды на период от года и ипотечные договора. Договора купли-продажи не подлежат госрегистрации, но требуют переоформления прав собственности.
Может ли Росреестр зарегистрировать сделку купли-продажи без согласия супруга
До внесения законодательных изменений при отсутствии согласия супруга на отчуждение недвижимости, госрегистрация перехода права собственности подлежала приостановке, а затем Росреестр выносил отказ в ее проведении. По новым правилам Росреестр не может требовать предоставления согласия супруга для проведения госрегистрации. Но это не значит, что нотариально заверенное согласие супруги на распоряжение недвижимостью отменили.
Есть только один нюанс. Согласно ч.5 ст.38 218-ФЗ о госрегистрации Росреестр внесет отметку в ЕГРН об отсутствии согласия от второго супруга. Но если супруги в разводе, то отметки не будет.
Несмотря на то, что сделки купли-продажи квартиры без согласия супруга в Росреестре проходят без проблем, они относятся к оспоримым. Это означает, что они считаются действительными до тех пор, пока суд не признает обратное.
Каковы последствия заключения сделки без нотариально заверенного согласия супруга
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки купли-продажи не было получено, вправе требовать ее признания недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал о нарушении своих прав (не со дня заключения сделки!).
Вам может быть интересно: Какой на самом деле срок исковой давности по разделу имущества супругов и можно ли его восстановить?
Вопросы распоряжения общим имуществом содержатся как в ст.35 Семейного кодекса, так и ст.253 Гражданского кодекса. Если рассматриваются отношения между супругами (то есть квартира продана в браке), то акцентируется внимание на специальных разделах Семейного кодекса, во всех остальных случаях – Гражданского. Гражданский кодекс, в частности, регулирует отношения между бывшими супругами, т.е. муж продал квартиру уже после развода.
Почему важно понимать различия между указанными правовыми нормами? Дело в том, что по общим правилам ГК сделку по распоряжению общим имуществом можно признать недействительной только при недобросовестности покупателя, который должен был знать, что второй супруг не согласен на свершение сделки. То есть бывшей жене предстоит доказать, что новый собственник квартиры является недобросовестным.
Но если сделка совершена в браке при отсутствии нотариально заверенного согласия жены, то по нормам семейного законодательства ей не нужно доказывать, что покупатель должен был знать об отсутствии согласия. Жена имеет право на безусловное восстановление своих нарушенных прав, независимо от добросовестности покупателя.
Последствиями признания сделки недействительной является возврат имущества продавцу или переход к супруге права собственности на половину квартиры.
Порядок признания недействительной сделки по распоряжению совместно нажитым имуществом
Чтобы признать сделку по распоряжению общим имуществом супругов, совершенную одним из супругов, недействительной, нужно придерживаться следующего порядка действий:
Этап 1. Подготовить исковое заявление
Ответчиками по сделке станет супруг, который совершил сделку, а также покупатель квартиры.
В исковом заявлении необходимо указать требование о признании сделки недействительной. Если квартира продана накануне развода или после, истцу необходимо предоставить доказательства, что покупатель квартиры знал о спорах между супругами относительно прав на квартиру и о том, что жена не планировала давать свое согласие на сделку. Косвенно подтверждать осведомленность покупателя может наличие родственных отношений между ним и бывшим мужем. Практика, когда супруг «продает» имущество родственникам, чтобы исключить его из раздела, встречается достаточно часто.
Этап 2. Собрать и приложить необходимые документы
К исковому заявлению о признании сделки недействительной необходимо приложить:
- квитанцию об уплате госпошлины (либо ходатайство на предоставление отсрочки);
- свидетельство регистрации брака;
- свидетельство о расторжении брака;
- выписку из ЕГРН;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- копию паспорта;
- свидетельство о регистрации квартиры на супруга и пр.
Этап 3. Подать исковое заявление в суд
Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика. Сроки исковой давности по подобного рода делам составляет 1 год с момента, когда жене стало известно о нарушении прав. При этом суд учтет сроки давности только по ходатайству ответчика.
Этап 4. Получить судебное решение
По общим правилам сроки рассмотрения дел районным судом не превышает 2 месяцев. В зависимости от обстоятельств дела рассмотрение дела может продлиться еще на 1 месяц. После вынесения судебного решения оно вступит в законную силу в течение месяца. Далее можно переоформлять недвижимость в свою пользу иди ждать компенсации от супруга за половину стоимости квартиры.
