Что делать, если разрушается балкон. Кто обязан по закону ремонтировать балконную плиту

Балконы в старых домах нередко находятся в плохом состоянии. Они представляют опасность не только для самих собственников квартир, но и для случайных прохожих, которые могут  пострадать от падения кусков плиты или арматуры.

Рассказываем, куда обращаться, если в доме рушится балконная плита и кто по закону несет за ответственность за ремонт – собственник или управляющая компания.

Кто должен ремонтировать балкон в многоквартирном доме

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо разобраться является ли балкон общим или частным имуществом. Здесь необходимо разграничить такие понятия как «балкон» и «балконная плита».

По закону балконы и лоджии в отдельной квартире – не относятся к общему имуществу. Но вот балконные плиты – напротив, являются общим имуществом как несущие конструкции.

Получается, что все, что внутри балкона – это зона ответственности собственников квартиры и ремонт они проводят за свой счет.

Тогда как конструктивные элементы балкона обслуживает управляющая компания. На основании ст.161 Жилищного кодекса управляющая компания должна поддерживать безопасные условия проживания граждан и надлежащим образом содержать общее имущество. Именно она следит за состоянием уличных балконных плит и по мере необходимости их ремонтирует.

К тому же балконная плита должна соответствовать требованиям безопасности и не нести рисков для жизни и здоровья окружающих по Федеральному закону от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Управляющая компания не может не предпринять необходимые меры, если плиту признали аварийной.

Кто может пожаловаться на аварийную балконную плиту

Подать жалобу на аварийное состояние балконной плиты может как собственник квартиры или жильцы многоквартирного дома, так и случайный прохожий, который регулярно вынужден проходить под «опасным балконом» с риском для жизни.

Куда обращаться для проведения ремонта балкона

По хорошему управляющая компания должна регулярно проводить плановые осмотры общего имущества, самостоятельно обнаружить, что плита находится в аварийном состоянии и отремонтировать ее.  Это – ее прямая обязанность.

Выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты входит в минимальный набор работ и услуг, который гарантирует УК (на основании п.9 Постановления Правительства №290).  Осмотры управляющая компания должна проводить не реже 2 раз в год – весной и осенью (п. 2.1.1 Постановления Госстроя РФ № 170).

УК должна также предотвращать случаи деформации плиты: проверять правильность использования балконов жильцами; не допускать организацию там «склада» громоздких вещей, захламление балкона; объяснять собственникам правила эксплуатации балконов.

К тому же управляющая компания сама заинтересована в своевременном обнаружении проблемы – ведь если кто-то пострадает от падения плиты, отвечать придется именно ответственным лицам в УК. И сумма ущерба, который придется компенсировать, будет далеко не сопоставима со стоимостью ремонта.

Но так бывает редко и жильцам приходится брать инициативу в свои руки. Для того, чтобы отремонтировать плиту процедура должна включать в себя следующие этапы:

1. Зафиксировать разрушения

Чтобы понять, что балконная плита находится в аварийном состоянии, не нужно быть экспертом.

Для начала жильцам нужно зафиксировать нарушения – сделать фото или снять видео.

2. Написать обращение в управляющую компанию

Далее необходимо обратится в управляющую компанию с просьбой о проведении ремонта и ограждении опасного участка. Узнать какая организация обслуживает данный дом можно на сайте ГИС ЖКХ.

В заявлении стоит подчеркнуть, что игнорирование УК проблемы свидетельствует о нарушении положений Жилищного кодекса и Постановления Госстроя от 27.09.2003 №170. К нему прикладываются подготовленные доказательства.

3. Дождаться осмотра со стороны УК

После поступления обращения управляющая компания проводит осмотр балкона и готовит акт с указанием перечня дефектов. Отреагировать на поступившее заявление и направить своего представителя для осмотра УК должна в течение 10 рабочих дней.

До приведения балконной плиты в нормальное состояние они могут предписать собственникам не выходить на балкон и опломбировать выход. Если в несущей конструкции балкона обнаружены повреждения, управляющая компания должна предпринять срочные меры для обеспечения безопасности людей и предупреждения дальнейшей деформации (на основании п.4.2.4.2 Постановления Госстроя от 27.09.2003 №170).

5. Организовать общее собрание собственников, на котором принимается решение о проведении ремонта

Ремонт балконной плиты проводится по решению собрания собственников – на нем обсуждается план восстановительных работ, представленный управляющей компанией. При этом отсутствие решения не может служить основанием для УК, чтобы не проводить ремонт (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).

Кто должен оплатить ремонт балкона: собственники или УК

Собственники квартиры в МКД оплачивают бремя содержания общего имущества. В зависимости от того, какой ремонт необходимо провести для приведения балконной плиты в безопасное состояние:

1. Текущий ремонт оплачивают жители дома, ежемесячно внося плату за содержание и ремонт общего имущества. Его проведения достаточно, если плита имеет незначительные повреждения. К текущему ремонту УК должна приступить, не дожидаясь проведения собрания собственников.
2. Капитальный ремонт (в случае значительных повреждений) оплачивается отдельно, после проведения общего собрания собственников и включение работ по ремонту плиты в программу капремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса).

Даже если капремонт на ближайшее время не запланирован, управляющая компания должна провести работы в рамках текущего ремонта. К такому мнению пришел суд при рассмотрении спора между собственником и управляющей компанией. В рассматриваемом деле УК отказывалась восстанавливать балконную плиту, ссылаясь на то, что она требует капитального ремонта. Суд же акцентировал внимание на том, то плита создает угрозы для жизни и здоровья людей, так как находится под тротуаром. В такой ситуации УК обязана была принять срочные охранные меры по восстановлению балкона и его текущему ремонту, чтобы обеспечить нормальные условия проживания.

Куда жаловаться, если управляющая компания игнорирует проблему

На практике добиться ремонта балконной плиты бывает не так просто – собственники нередко сталкиваются с тем, что коммунальщики отказываются от ремонта.  Если УК уклоняется от своих прямых обязанностей и отказывается выполнять ремонт, на нее можно подать жалобу:

1. В Госжилинспекцию — орган лицензионного контроля за деятельностью УК.
2. В местную администрацию, где попросить выдать УК предписание о выполнении необходимых работ.
3. В прокуратуру.
4. В суд.