Как стать собственником квартиры, прожив в ней много лет или как работает принцип приобретательной давности

Чтобы стать владельцем квартиры или земельного участка не обязательно их покупать. Одним из наиболее необычных способов приобретения прав собственности на недвижимость основывается на принципе приобретательной давности. Человек должен просто добросовестно владеть имуществом в течение 15 лет, после чего он может оформить его в собственность.

Рассмотрим, что такое приобретательная давность, кто и в каком порядке может стать собственником квартиры, прожив в ней много лет.

Что такое приобретательная давность

Приобретательная давность — один из способов получения права собственности на имущество, наряду с покупкой, наследованием, получением в дар и пр. Такое право основывается на ст.234 Гражданского кодекса.

Руководствуясь принципом приобретательной давности, человек может оформить недвижимость в собственность, прожив там много лет.  Разница с другими способами получения прав собственности в том, что при приобретательной давности владелец не несет затрат по покупке и формированию имущества. Что, однако, не мешает ему стать его собственником.

На первый взгляд все просто, но в действительности получить одобрение от суда в признании прав весьма сложно.  Владельцу предстоит доказать комплекс обстоятельств.  Получение прав собственности после истечения сроков приобретательной давности допускается только при одновременном соблюдении пяти условий:

• открытое владение имуществом – гражданин не скрывал от других лиц нахождение квартиры или земельного участка в его собственности, но как то специально оповещать о своем владении он не должен;
• непрерывное – гражданин владел недвижимостью длительный срок и оно в этот период не прекращалось (за исключением краткосрочных периодов – например, сдачи имущества в аренду);
• владение в течение не менее 15 лет (к этому времени можно присоединить период использования имуществом предыдущим владельцем – наследодателем);
• добросовестное;
• владение имуществом как своим.

Таким образом, оформить право собственности на имущество по принципу приобретательной давности может лицо, которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет имуществом как своим собственным в течение 15 лет и более.

Один из наиболее субъективных критериев признания собственности является добросовестность, которую суды трактуют по-разному. Считается, что добросовестным считается тот владелец, который не знал об отсутствии у него прав собственности на объект из-за отсутствия претензий с стороны других лиц на использование объекта. Но в судебной практике есть подход, по которому знание о незаконности своего владения не исключает добросовестности. В любом случае вопрос добросовестности будет решаться в индивидуальном порядке.

Кто может оформить собственность по приобретательной давности

Длительное время в судебной практике преобладал подход, согласно которому ст..234 Гражданского кодекса применялась только к бесхозному имуществу – у которого нет хозяина или он неизвестен. Но сейчас суды исходят из принципа, что наличие собственника у недвижимости не является барьером для переоформления прав в пользу другого лица.  Это возможно, если владелец длительное время не проживает в квартире, не платит за ее содержания. Причем, неважно, было ли в планах у собственника продать или подарить недвижимость.

Показательным в этой связи было решение Верховного суда по делу № 4-КГ19-55. Суд принял решение о правомерности требований истицы о том, чтобы отдать ей вторую половину дома, так как наследники не пользовались имуществом длительное время (более 15 лет). Они не появлялись в доме долгое время и не ставили под сомнение его использование, поэтому истицу признали добросовестным пользователем.

Могут ли арендаторы получить квартиру в собственность, если они проживают в ней более 15 лет

Положения о приобретательной давности не распространяются на арендаторов. Они могут проживать в квартире и 15 и 20 лет, но прав собственности на недвижимость у них не возникает. Ст.234 Гражданского кодекса не распространяется на случаи, когда человек пользуется недвижимостью по договору аренды или бессрочного пользования.

Согласно разъяснениям Конституционного суда приобретательную давность можно применять только в отношении договоров купли-продажи, в рамках которых покупатель не позаботился о регистрации своих прав в ЕГРН. В процессе доказывания своего права на недвижимость собственнику нужно предъявить свидетельства того, что целью подписания сделки с прошлым владельцем была не аренда, а договор купли-продажи.

Но если после окончания договора аренды собственник не объявился и арендатор продолжил проживать в квартире,  то 15-летние сроки могут начать отсчитываться после истечения договорных отношений (на основании п.4 ст.234 Гражданского кодекса).

Как получить права собственности по принципу приобретательной давности

Признание права собственности лица, которое пользуется недвижимостью более 15 лет, происходит исключительно в судебном порядке (ст. 12 Гражданского кодекса, ст.59 Земельного кодекса).

Пошаговый алгоритм

Для получения прав собственности необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании факта. Исковое заявление направляется в районный суд по месту нахождения имущества. Требования могут быть заявлены:

• в порядке особого производства — если собственник недвижимости неизвестен;
• в порядке искового производства — если собственник имущества известен и имеется спор о праве собственности

Порядок признания права собственности будет включать следующие этапы:

1. Формирование искового заявления.
2. Подготовка необходимых документов.
3. Обращение в суд. Исковое заявление можно подать в электронном виде с использованием ГАС «Правосудие».
4. Получение признания факта в суде. Если заявление передано в порядке упрощенного производства, то но рассматривается в течение 2 месяцев. При наличии спора с собственником сроки рассмотрения увеличиваются.
5. Регистрация прав собственности в Росреестре. Если суд займет сторону истца, то решение суда станет основанием для регистрации прав собственности на недвижимость в Росреестре. Для этого передается заявление и платится госпошлина в размере 350 р. при регистрации земельного участка и 2000 р – квартир и домов.

Исковое заявление о признании факта

Исковое заявление составляется в свободной форме по общим принципам Гражданского процессуального кодекса, но должно содержать:

1. Наименование судебной инстанции, в которую направляется заявление.
2. Сведения о заявителе: ФИО, место проживания, контактный телефон и электронная почта.
3. Сведения о заинтересованных лицах.
4. Доказательства обоснованности претензий истца: того, что он владеет имуществом добросовестно, открыто и непрерывно. В частности, того, что собственник долгое время не живет в квартире, не платит за нее, то есть он фактически устранился от владения. Тогда как истец, исправно оплачивает коммунальные услуги, сделал ремонт в квартире и пр.
5. Перечень прилагаемых документов.
6. Дата и подпись истца.

Образец искового заявления о признании факта можно скачать тут.

Перечень документов

К исковому заявлению необходимо приложить:

• выписку из ЕГРН;
• документы о регистрации;
• документы, подтверждающие расходы на имущество и факт добросовестного владения (например, показания свидетелей, квитанции об уплате членских взносов, коммунальных услуг и пр.);
• квитанция с оплаченной госпошлиной или ходатайство о предоставлении отсрочки (рассрочки);
• документы, подтверждающие полномочия представителя;
• документы, подтверждающие отправку копии искового заявления ответчику или иным участникам процесса.

 Краткое содержание

1. В ст.234 Гражданского кодекса представлен один из способов получения прав собственности – приобретательная давность. Он позволяет получить имущество в собственность тем, кто долго им пользуется.
2. Для получения в собственность имущества по принципу приобретательной давности необходимо не просто прожить в квартире 15 лет, но и получить подтверждение своего права в суде.
3. В суде необходимо доказать соблюдение обязательных условий: открытое, добросовестное, непрерывное владение в течение 15 лет и более.
4. С учетом судебной практики получить в собственность можно не только бесхозное имущество, но и то, которое находится в собственности других лиц, не проявляющих к нему интереса.
5. Арендаторы квартиры получить ее в собственность по принципу приобретательной давности не могут даже при проживании в ней более 15 лет.
6. После получения признания от суда соблюдения указанных фактов можно зарегистрировать права собственности в Росреестре.