Продавец предлагает «забронировать квартиру» и заплатить ему задаток. Чем я рискую в таком случае?
В сделках с недвижимостью всегда фигурируют крупные суммы, поэтому одна некорректная формулировка в документах может привести к большим финансовым потерям. Вам нужно заранее знать, что может произойти, если передать деньги продавцу в форме задатка. Но сразу скажем, что для покупателя задаток – более выгодный вариант, чем аванс.
Для чего дается задаток. Задаток или иная формы предоплаты выступают как способ обеспечения сделки. Подписанию договора купли-продажи обычно предшествует большая работа: проверка квартиры на юридическую чистоту, снятие с учета всех прописанных, получение одобрения ипотеки под данный объект, иногда – продажи другой квартиры и пр. Чтобы стороны не тратили время впустую, покупатель заранее фиксирует свое желание заключить сделку купли продажи квартиры в перспективе и вносит задаток или аванс. В результате продавец снимает недвижимость с продажи и перестает искать покупателя на нее.
В чем разница между авансом и задатком. Гражданский кодекс разграничивает понятия аванса и задатка.
Авансирование по договору купли-продажи приравнивается к предоплате (согласно ст.487 ГК). Аванс вносят в счет оплаты стоимости квартиры с целью закрепить намерения приобрести недвижимость со стороны покупателя.
Понятие задатка регулируется другой ст.381 ГК. Под задатком понимается сумма, выдаваемая покупателем в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство
заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть задаток также вносится в счет стоимости квартиры, но при внесении задатка появляется обязательство в доведении сделки до конца.
Есть еще один нюанс: аванс может брать агентство недвижимости, а задаток – только собственник квартиры.
Что нужно вернуть: аванс или задаток. С авансом все просто: если стороны так и не подпишут договор купли-продажи, деньги, переданные в качестве предоплаты, просто вернут покупателю. Получается, если покупатель внесет аванс, а через день найдет квартиру получше, то продавец должен будет вернуть 100% аванса и никаких штрафных санкций за это не будет. Аванс – это форма обеспечения без существенных последствий для продавца и покупателя, что меньше мотивирует их к заключению сделки.
Стоит отметить, что стороны могут в предварительном или авансовом договоре самостоятельно изменить условия возврата аванса. Например, они могут предусмотреть, что при срыве сделки по вине продавца он просто возвращает аванс покупателю, а при отказе от сделки покупателя он теряет аванс.
Задаток повышает ответственность сторон за срыв сделки. Закон предусматривает следующие способы исполнения обязательств через задаток:
- Если в срыве сделки будет виноват покупатель и откажется от покупки квартиры, то деньги, переданные в виде задатка, останутся у продавца.
- Если сам продавец откажется от продажи, ему придется вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Таким образом, задаток делает сделку более защищенной, а ее срыв может принести крупные потери для виновной стороны.
Чтобы применялась данная схема обеспечения сделки передаваемая в пользу продавца сумма должна быть указана в договоре именно как задаток.
Что лучше аванс или задаток. Покупателю выгоднее задаток – если продавец сорвет сделку, внесенная предоплата вернется к нему в двойном размере. Конечно, этот вариант стоит подписать, если покупатель действительно планирует подписать сделку
Для продавцов выгоднее аванс. Особенно, если предусмотреть в договоре штрафы для отказа покупателя от договора. Аванс часто используется в альтернативных сделках, когда подписание договора с задатком слишком рискованно.
Задаток придется вернуть даже наследникам. Если в договоре предоплата фигурирует именно как «задаток» избежать ответственности непросто. В судебной практике есть решение, по которому задаток удержали даже у наследников умершего несостоявшегося покупателя недвижимости (определение ВС РФ, №4-КГ21-3-К1). Наследники потеряли 1,2 млн.р., который ранее их родственник внес в виде задатка.
Есть исключения. В судебной практике были случаи, когда покупателю удавалось возвращать задаток. Для этого ему нужно доказать, что сделка сорвалась по независящим от него обстоятельствам. Например, если банк отказал покупателю в ипотеке уже после предварительного одобрения объекта. Наличие объективных обстоятельств для срыва сделки должен подтвердить суд.
Что должен содержать договор задатка. Любой договор должен содержать:
- сведения об участниках сделки купли-продажи недвижимости (включая ФИО, паспортные и контактные данные);
- порядок и сроки возврата задатка при неисполнении обязательств одной из сторон;
- порядок разрешения споров (включая, в какой суд обращаться);
- сведения о квартире, которая является предметом сделки: адрес, кадастровый номер (позволяющие четко идентифицировать объект недвижимости);
- стоимость квартиры;
- размер задатка – предоплата должна быть указана именно как «задаток»;
- сроки действия соглашения – когда должен быть подписан договор купли-продажи.
Передачу задатка рекомендуется подкрепить распиской.
Образец договора задатка в сделках с недвижимостью
Какой процент задатка вносится при покупке недвижимости. При установлении размера предоплаты нужно соблюсти баланс:
- Слишком большой аванс или задаток создает необоснованные риски для продавца или покупателя.
- Низкая предоплата, напротив, не создает стимулов для сторон к заключению договора.
Точный размер предоплаты не установлен законодательно. Но обычно она составляет 1-1,5% от суммы сделки. Сумма в зависимости от стоимости недвижимости может составлять от 20 до 100 тыс.р.
Какие еще есть варианты. Кроме аванса и задатка на рынке недвижимости используется также «обеспечительный платеж» (ст.381.1 Гражданского кодекса). Он служит для подтверждения намерений приобрести квартиру, но при подписании соглашения стороны могут предусмотреть любые условия для возврата денег.
К примеру, стороны подписали договор задатка на 100 тыс.р. Если продавец откажется продавать квартиру, ему придется вернуть уже 200 тыс.р. В соглашении об обеспечительном платеже можно предусмотреть, что при отказе от сделки продавец возвращает не 200 тыс.р., а 50 тыс.р.
Обеспечительный платеж имеет и другие отличия от аванса и задатка:
- Его можно сразу тратить на сопутствующие расходы по сделке: аренду ячейки, оплату нотариальных услуг, оформление документов и пр.
- Обеспечительный платеж не обязательно входит в счет стоимости квартиры.
- Аванс и задаток вносят при покупке квартиры на вторичном рынке, обеспечительный платеж даже для строящегося жилья.
- Обеспечительный платеж можно вносить не только деньгами, но и акциями, облигациями и пр.
Обеспечительный платеж в большей степени заключается в интересах продавца: из него платят убытки и неустойку и прочие расходы при необходимости.
