— Планирую покупать квартиру и уже нашел подходящий вариант. Меня смущает, что квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, но дети не являются собственниками. Какие риски возникают при покупке квартиры с невыделенным материнским капиталом?
Да, вы правильно заметили, что если недвижимость покупается с использованием средств маткапитала, то детям должны выделить доли. Рассмотрим подробнее, стоит ли покупать квартиру, которую ранее приобрели с использованием материнского капитала и какие риски создает невыделенный материнский капитал.
Что это означает: невыделенный материнский капитал
Жилье, которое куплено с использованием средств маткапитала, по закону оформляется как общедолевая собственность владелицы сертификата, ее детей и официального мужа. Это в теории. Но в действительности указанное правило нередко нарушается.
Сейчас на рынке очень много квартир, которые когда-то были куплены с использованием средств материнского капитала как за наличный расчет, так и в ипотеку. Проблемы возникают, когда квартира куплена с использованием ипотечных денег. В этом случае дети не фигурируют в договоре купли-продажи, а родители пишут обязательства о делении доли после выплаты ипотеки и снятия залога с недвижимости.
Вторая ситуация – покупка квартиры по договору долевого участия, когда регистрация прав собственности и выделение долей до введения дома в эксплуатацию еще в принципе невозможны.
Невыделенный материнский капитал означает, что родители не исполнили свое обязательство по выделению доли в квартире детям после снятия с нее залога или сдачи дома в эксплуатацию.
Важно обратить внимание на то, что с 2020 года нотариально заверенное обязательство по выделению долей несовершеннолетним предъявлять на детей не требуется. Соответствующий документ исключили из обязательных в правилах использования материнского капитала для покупки квартир. Но обязанность выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия залога или оформления квартиры в собственность по ДДУ сохранились – упразднили только сам документ и позволили родителям сократить расходы на нотариуса.
Если требования законодательства были соблюдены и доли на детей выделены, то для заключения сделки продавцы квартиры должны получить разрешение от органов опеки и попечительства на приобретение недвижимости.
Какова ответственность грозит за невыделение долей детям при покупке квартиры с материнским капиталом
Когда Пенсионному фонду становится известно о том, что родители не выделили положенную долю детям, он может обратиться в прокуратуру для начала проверки. Результатом может стать инициация уголовного преследования в отношении владелицы материнского капитала (по ст.159 Уголовного кодекса).
Пенсионный фонд вправе потребовать вернуть материнский капитал как неосновательное обогащение. Так, в решении № 2-1482/2018 Пермский районный суд постановил вернуть мать материнский капитал в размере 453 тыс.р. и госпошлину 7,7 тыс.р.
Могут ли родители выделить доли детям в другой квартире
Логика собственников, которые не выделяют доли на детей, обычно такая: они заранее планируют переехать в другую более просторную квартиру и чтобы не усложнять продажу участием органов опеки и попечительства. Затем они хотят выделить доли на детей уже в новой квартире.
Но на самом деле этого делать нельзя, так как обязательства по выделению доли в квартире распространяются на сделку, в которой непосредственно участвовал сертификат. Обязательство выдается родителям на конкретный объект недвижимости.
Таким образом, нельзя выделить доли детям в другой квартире: только в той, на покупку которой был потрачен материнский капитал.
Какие риски возникают при покупке квартиры с невыделенным материнским капиталом
Если вы покупаете квартиру, в которой должны были выделить доли для несовершеннолетних детей, но родители по каким-то причинам этого не сделали, то покупателю квартиры следует знать о дополнительных рисках, которые сопровождают данную сделку.
Главный риск – сделку купли-продажи признают недействительной из-за нарушения прав несовершеннолетних и покупатель лишиться собственности. Инициировать судебное разбирательство могут сами дети или Пенсионный фонд.
Так, например, Челябинский областной суд признал сделку купли-продажи частично недействительной. Суд посчитал недействительной продажу 18/100 детских невыделенных долей в праве собственности на квартиру. В целом новый покупатель сохранил за собой квартиру и продавца обязали компенсировать стоимость оплаченных долей. Но проблема в том, что право на 18/100 доли в квартире перешло к детям бывшего владельца.
Чтобы не попасть в аналогичную ситуацию, нужно придерживаться определенных правил.
Вам может быть интересно: Памятка для покупателя квартиры-2021. Чем рискует покупатель в сделках купли-продажи недвижимости и как обезопасить себя при покупке квартиры.
Если в квартире не был выделен материнский капитал, стоит потребовать от продавца изначально выделить доли несовершеннолетним, а затем приступить к продаже недвижимости. Процедура продажи в данном случае будет выглядеть следующим образом:
- Дети наделяются правом собственности в квартире.
- Родители подбирают альтернативны варианты для покупки и обращаются в органы опеки для получения разрешения на сделку.
- Только потом можно приступать к подписанию договора купли-продажи.
Когда продавец отказывается выполнять данное условие, то целесообразно в принципе отказаться от покупки и стоит подыскать другой вариант.
Как снизить риски
Чтобы сократить возможные риски при покупке квартиры, важно удостовериться, участвовал ли маткапитал в сделке по покупке и были ли выделены доли на детей. Не всегда это следует из договора купли-продажи, поэтому целесообразно обращать внимание, есть у продавца квартиры дети и запрашивать их свидетельство о рождении.
Если возраст одного или двоих указывает их право на материнский капитал детей (ребенок родился после 2000 года или второй – после 2007 года), то стоит дополнительно запросить документы о том, что средства сертификата не участвовали в покупке.
В ближайшее время процедура проверки объекта недвижимости на предмет использования материнского капитала может быть упрощена. Если сейчас покупателю нередко приходится учитывать косвенные признаки того, в сделке участвовали государственные средства, то после принятия законопроекта информацию об использовании материнского капитала будут включать выписку из ЕГРН. Это сделает сведения о недвижимости для возможных следующих покупателей прозрачными.
